Il caro energia e la spinta verso la sostenibilità hanno reso i pannelli fotovoltaici sul tetto condominiale uno dei temi più caldi nelle assemblee di questo 2026. Non si tratta più solo di una scelta etica, ma di un investimento strategico per abbattere le bollette delle parti comuni (ascensore, luci scale, autoclave) o, in configurazioni avanzate, per alimentare i consumi dei singoli appartamenti.
Ma come ci si muove tra le pieghe del Codice Civile? Molti condòmini temono che il tetto — bene comune — sia preda del primo arrivato. Vediamo di fare chiarezza con le regole precise dettate dalla normativa attuale.
Il diritto individuale: l’art. 1122-bis del Codice Civile
La vera rivoluzione normativa è rappresentata dall’art. 1122-bis del Codice Civile. Questa norma stabilisce che ogni condomino ha il diritto di installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili a servizio della propria unità immobiliare, sul lastrico solare o su ogni altra superficie idonea comune.
Cosa significa in pratica?
- Non serve l’unanimità.
- L’amministratore e gli altri condòmini non possono vietare l’installazione, a meno che non ci siano gravi pregiudizi per la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell’edificio.
- È necessario informare l’amministratore del progetto prima di iniziare i lavori, affinché l’assemblea possa prescrivere modalità di esecuzione che tutelino le parti comuni.
Installazione a servizio di tutto il Condominio
Se l’obiettivo è installare un impianto al servizio delle parti comuni (per ridurre le bollette condominiali), l’iter è diverso. In questo caso, l’installazione è considerata un’innovazione.
- La maggioranza: Per deliberare l’installazione, è necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi (la maggioranza del valore dell’edificio).
- Chi paga? La spesa viene ripartita tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà, a meno che l’assemblea non decida diversamente all’unanimità.
- Chi non vuole aderire? È qui il punto cruciale: se un condomino non vuole partecipare alla spesa, può sottrarsi, ma non potrà beneficiare dei risparmi energetici prodotti dall’impianto. Questo è un aspetto di estrema equità che spesso sblocca le votazioni in assemblea.
I limiti insuperabili: decoro e stabilità
Anche se la legge favorisce il fotovoltaico, esistono dei “paletti” che non possono essere ignorati:
- Decoro architettonico: Se i pannelli alterano in modo vistoso e sgradevole l’estetica di una facciata storica o di un palazzo di pregio, l’assemblea può opporsi. È fondamentale scegliere pannelli integrati, di colore scuro, che abbiano il minor impatto visivo possibile.
- Stabilità e sicurezza: Prima di procedere, è obbligatorio richiedere una relazione tecnica di un professionista che certifichi che il tetto o il lastrico solare abbiano la portata necessaria a sostenere il peso dei pannelli e delle strutture di fissaggio.
- Spazi comuni: L’installazione non deve precludere agli altri condòmini la possibilità di fare lo stesso. Se il tetto è piccolo e viene occupato interamente dal primo che arriva, si lede il diritto di proprietà degli altri. In questi casi, il tetto va ripartito in modo proporzionale tra chi ne fa richiesta.
L’iter per una delibera “a prova di lite”
Per evitare che il sogno energetico si trasformi in una causa civile, ecco il percorso corretto che ogni condominio dovrebbe seguire:
1.Studio di fattibilità tecnica:Fase preliminare.
Affidate a un termotecnico o a un ingegnere una perizia che valuti l’esposizione, la portata del tetto e la producibilità stimata dell’impianto. Questo documento deve essere pronto per l’assemblea.
2.Presentazione del progetto in Assemblea:Convocazione.
L’amministratore deve inserire il punto all’ordine del giorno. In sede di assemblea, oltre al progetto, bisogna presentare il computo metrico dei lavori e il piano di rientro economico (dopo quanti anni si recupera l’investimento grazie al risparmio in bolletta).
3.Voto ed eventuale deroga:Delibera.
Si vota il progetto. È il momento in cui i condòmini dissenzienti possono dichiarare formalmente di non voler partecipare alla spesa, rinunciando ai benefici.
4.Pratiche ENEA e GSE:Adempimenti.
Una volta approvato e realizzato, il nuovo amministratore (o il tecnico) dovrà occuparsi della connessione alla rete (gestore di rete) e delle pratiche per lo scambio sul posto o per le detrazioni fiscali.
Installare pannelli fotovoltaici sul tetto condominiale è un diritto garantito dall’art. 1122-bis c.c. per i singoli condòmini, mentre per le parti comuni richiede una delibera assembleare a maggioranza (500 millesimi). È fondamentale rispettare il decoro architettonico e la stabilità dell’edificio. La ripartizione dei costi avviene per millesimi, ma i condòmini dissenzienti possono rinunciare alla spesa e ai relativi benefici energetici, evitando così di pagare per un’innovazione che non useranno.
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La tua assemblea ha già discusso di pannelli fotovoltaici? Qual è stata l’obiezione principale? Scrivicelo nei commenti, proveremo a risponderti nel prossimo numero!
Redazione
