Il tema dei compensi analitici dell’amministratore di condominio è sempre al centro di vivaci dibattiti, e tra le voci più controverse spicca quella relativa al sollecito di pagamento.
Il contesto normativo: un’occasione mancata
Nonostante il passaggio dalla normativa pre-riforma (Legge 220/2012) a quella post-18 giugno 2013, il legislatore non ha impresso quel cambio di passo che molti auspicavano. La formulazione della norma è rimasta sostanzialmente immutata, mancando di fornire linee guida certe su una pratica che, personalmente, sostengo e insegno nei miei corsi di formazione dal 2004.
È lecito addebitare il sollecito?
La risposta breve è: sì, ma solo a determinate condizioni. Dopo la riforma del 2013, per poter esigere un compenso per l’attività di sollecito, questa voce deve essere esplicitamente prevista e quantificata nel tariffario analitico sottoposto all’assemblea in sede di nomina. In mancanza di un accordo preventivo approvato, nulla può essere addebitato come prestazione extra.
La spesa: va ripartita o addebitata al singolo?
Questa è la vera “zona grigia” che scatena il conflitto tra dottrina e giurisprudenza. Una volta chiarito che l’amministratore fattura tale compenso al Condominio (previa approvazione), resta da capire come debba avvenire il riparto tra i condòmini:
-
Ripartizione tra tutti i condòmini (art. 1123, comma 1 c.c.): Considerata come una spesa di gestione generale.
-
Addebito al singolo moroso (art. 1123, comma 2 c.c.): Considerata come una spesa causata esclusivamente dal comportamento del singolo.
L’orientamento giurisprudenziale attuale è altalenante: mentre diversi tribunali di primo grado tendono a favorire la divisione secondo i millesimi (comma 1), la Suprema Corte si è espressa in più occasioni a favore dell’addebito “ad personam” (comma 2).
La mia posizione: il dovere di agire
Nei miei oltre vent’anni di professione, ho sempre sostenuto e applicato il criterio della spesa ad personam, ritenendolo il più equo e aderente alla ratio del secondo comma dell’art. 1123 c.c., uscendo vincente in diversi contenziosi.
Il vero problema, tuttavia, non è solo la forma di riparto, ma l’inerzia di molti amministratori. La legge impone l’obbligo di procedere legalmente contro i morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio. Purtroppo, mi scontro quotidianamente con realtà in cui la morosità è tollerata per anni, o addirittura per decenni, evidenziando una preoccupante passività professionale. Il sollecito non è solo una voce di spesa: è il primo passo formale di una tutela del patrimonio condominiale che non può più essere rimandata.
Aldo Barile
