Proseguiamo il nostro viaggio tra gli aspetti pratici della normativa condominiale, rimettendo al centro la norma fondamentale che regola la suddivisione delle spese: l’articolo 1123 del Codice Civile.

Nella nostra precedente pillola ci siamo concentrati sul primo comma, scoprendo la regola “aurea” della contribuzione:

• Le spese condominiali, di norma, si pagano in base al valore della proprietà, un valore che quasi sempre viene espresso in millesimi.

Abbiamo visto che, quando un bene o un servizio comune è utile a tutti i condòmini (che si tratti di conservazione, godimento, prestazioni o innovazioni), la spesa viene sostenuta da ciascuno in proporzione proprio ai propri millesimi. Ma cosa succede se un bene o un servizio non serve a tutti i condòmini nello stesso modo?

La risposta arriva direttamente dal secondo comma dell’articolo 1123 c.c., dedicato proprio alla ripartizione proporzionale. La regola stabilisce che, se una cosa è destinata a servire i condòmini in misura diversa, le relative spese vanno ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne.

Attenzione al concetto di “uso”: conta la potenzialità

Quando la norma parla di “uso”, non fa riferimento a quanto effettivamente o concretamente una persona sfrutti quel determinato bene nella vita di tutti i giorni. Il criterio chiave è quello della potenzialità.

Non importa, dunque, se decidi di utilizzare o meno un servizio: ai fini della spesa, ciò che rileva è l’uso teorico o potenziale che puoi farne in base alla tua posizione nello stabile.

Il quadro completo

Possiamo ora arricchire la nostra regola generale con questa importante sfumatura:

Le spese di condominio, di norma, si pagano in base al valore della proprietà (espresso in millesimi), ma se i beni o i servizi servono i condòmini in modo diverso, la ripartizione deve avvenire in proporzione all’uso (potenziale) che ciascuno ne può fare.

Aldo Barile