Abbiamo definito l’articolo 1123 del Codice Civile come il “cappello principale”, ovvero la norma al vertice di tutte per la suddivisione delle spese tra i condomini.
Dalle nostre precedenti pillole, ricordiamo i suoi tre criteri cardine:
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Art. 1123, comma 1: per cose comuni a tutti e usate in modo uguale (ripartizione in base ai millesimi generali).
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Art. 1123, comma 2: per cose comuni a tutti ma usate in modo diverso (ripartizione proporzionale all’uso).
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Art. 1123, comma 3: per cose comuni solo ad alcuni condomini e non a tutti (spesa a carico del solo gruppo che ne trae utilità).
Le eccezioni e precisazioni al 1123: scale, ascensori e solai
Esistono norme specifiche che dettagliano o derogano ai principi generali del 1123 per casi particolari:
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Art. 1124 (Scale e ascensori): Considerata una particolare applicazione del 1123 comma 2, specifica che per la manutenzione e la sostituzione di scale e ascensori la spesa si divide al 50% in base ai millesimi e al 50% in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo.
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Art. 1125 (Soffitti, volte e solai): Situazione paragonabile al 1123 comma 2 o 3. La norma stabilisce che la spesa per la soletta è divisa al 50% tra i proprietari dei piani sovrastanti l’uno all’altro. Nello specifico, chi sta sopra paga la pavimentazione, mentre chi sta sotto paga intonaco, tinta e decorazione del soffitto.
E i lastrici solari ad uso esclusivo? (Art. 1126)
Se avessimo a disposizione solo il criterio generale del 1123, la gestione dei lastrici solari ad uso esclusivo ci porterebbe a oscillare tra il 2° e il 3° comma.
Ci viene però in aiuto l’articolo 1126 del Codice Civile, che detta una regola ben precisa:
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1/3 (33%) della spesa è a carico di chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare.
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2/3 (67%) sono divisi tra tutti gli altri condomini la cui proprietà è coperta dal lastrico stesso.
Qualcuno potrebbe obiettare vedendo un forte parallelismo con la norma 1125 sui solai, volte e soffitti. In realtà, il lastrico solare rappresenta una casistica differente che introduce una sorta di “deroga” specifica nel panorama delle spese condominiali.
Aldo Barile
