Questa breve trattazione affronta un capitolo di spesa spesso etichettato in modo errato come “spese di proprietà” o “di comproprietà”, anziché con il loro nome corretto: spese generali.
Molti ritengono, sbagliando, che questi termini siano sinonimi. Poiché la quasi totalità degli addetti ai lavori – anche a livelli molto alti – li usa indistintamente, si è creata una notevole confusione. Se vogliamo essere precisi e rigorosi, però, la differenza c’è ed è sostanziale.
Il ruolo dell’amministratore: un rischio da evitare
In primo luogo, è fondamentale chiarire un aspetto legale: l’amministratore di condominio non è tenuto a suddividere le spese tra proprietario e inquilino.
Sebbene nella pratica sia una consuetudine molto diffusa, farlo espone l’amministratore a potenziali e pericolosi contenziosi. L’unico interlocutore ufficiale del condominio rimane infatti il proprietario (locatore), che risponde direttamente dei pagamenti.
Per comprendere i rischi di questa prassi, dobbiamo distinguere due scenari nettamente diversi:
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Immobili a uso abitativo (regolati dalla Legge 431/98)
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Immobili a uso non abitativo / commerciale (regolati dalla Legge 392/78, che approfondiremo nella prossima pillola)
Abitativo vs Commerciale: cosa dice la legge?
La differenza nella ripartizione delle spese tra proprietario e conduttore (inquilino) varia profondamente a seconda della tipologia di locazione:
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Locazione non abitativa (commerciale): la Legge 392/78 (all’articolo 9) stabilisce per legge il tetto massimo delle spese che possono essere addebitate a chi utilizza l’immobile e paga il canone. Di comune accordo, le parti possono decidere di addebitare all’inquilino persino una quota inferiore, ma non superiore a quella soglia.
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Locazione abitativa: a partire dal 1998, con l’entrata in vigore della Legge 431/98, la ripartizione degli oneri accessori (le cosiddette spese ripetibili) è lasciata alla libera contrattazione delle parti. Ciò significa che è il singolo contratto di locazione a decidere chi paga cosa. Questo rappresenta il principio generale, pur in presenza di alcune eccezioni specifiche che esamineremo nelle prossime pillole didattiche.
Affidarsi al termine “spese di proprietà” non è solo un errore formale, ma il primo passo verso una gestione contrattuale confusa. Per l’amministratore, l’unico faro deve rimanere il codice di riparto delle spese generali basato sulle tabelle millesimali del condominio, lasciando che siano i singoli contratti di locazione – e le relative normative di riferimento – a regolare i conti interni tra proprietario e inquilino.
Aldo Barile
