Esiste una convinzione tanto diffusa quanto errata tra molti proprietari e amministratori di condominio: l’idea che, una volta tolta la prima colonna del riparto consuntivo (quella relativa alle spese generali e di proprietà), tutto il resto del rendiconto possa essere liquidato automaticamente sul conto del conduttore. Attenzione: non è affatto così. Questa semplificazione rischia di generare contenziosi anche pesanti, soprattutto quando parliamo di immobili destinati ad uso diverso dall’abitativo.

Il quadro normativo: il legame tra la Legge 392/78 e i contratti

Per fare chiarezza dobbiamo fare un piccolo passo indietro. La storica Legge 392/1978 (la legge sull’Equo Canone) rappresenta ancora oggi il pilastro per capire quali siano le spese massime addebitabili a chi utilizza l’immobile a fronte del pagamento di un canone.

Mentre nel settore abitativo, a partire dalla Legge 431/98, la gestione degli oneri accessori (detti anche spese ripetibili) è stata ampiamente restituita alla libera contrattazione delle parti nel singolo contratto (salvo specifici accordi territoriali), nelle locazioni commerciali le regole del gioco cambiano.

Nelle locazioni commerciali (uffici, negozi, capannoni), i limiti fissati dalla legge del ’78 restano un punto di riferimento invalicabile a tutela del conduttore. Il principio generale è chiaro: si possono addebitare all’inquilino solo i servizi di cui gode direttamente o la manutenzione ordinaria degli impianti che utilizza. Tutto ciò che è straordinario o strutturale resta a carico della proprietà.

L’elenco tassativo: quali spese si possono addebitare al massimo?

Se stai gestendo una locazione commerciale e devi ripartire le spese condominiali, ricorda che non puoi andare oltre il perimetro tracciato dall’articolo 9 della Legge 392/78.

Questo significa che, al massimo (e sottolineiamo al massimo, perché l’accordo contrattuale potrebbe persino prevedere una quota inferiore a carico dell’inquilino), le sole spese ripetibili sono:

• Servizio di pulizia: le spese ordinarie per il lavaggio e la cura degli spazi comuni.

• Ascensore: i costi di funzionamento energetico e la manutenzione ordinaria (sono tassativamente escluse le spese di sostituzione funi, cabine o adeguamenti normativi dell’impianto).

• Fornitura idrica ed energia elettrica: i consumi delle utenze comuni e delle parti condivise.

• Riscaldamento e condizionamento: le spese di gestione ordinaria e il combustibile/energia per la climatizzazione degli ambienti.

• Spurgo di pozzi neri e latrine: la manutenzione periodica e ordinaria della rete fognaria condominiale.

• Altri servizi comuni: la fornitura ordinaria di servizi erogati per il funzionamento del condominio (ad esempio, la cura del verde comune).

• Servizio di portineria: la spesa è addebitabile al conduttore nella misura massima del 90%, lasciando il restante 10% obbligatoriamente a carico del proprietario.

Se nel consuntivo condominiale trovi voci legate a ristrutturazioni, rifacimento facciate, impermeabilizzazioni o adeguamenti di impianti alla legge, sappi che quelle quote spettano interamente al locatore. L’inquilino commerciale non è un bancomat per le migliorie dell’immobile.

Aldo Barile