Quando si parla di sicurezza antincendio in condominio, si pensa in via immediata agli estintori o alle uscite di emergenza. In realtà, il tema è molto più ampio e riguarda anche aspetti meno conosciuti, come le porte REI, la SCIA antincendio e la documentazione tecnica che l’amministratore deve verificare e conservare.

Negli ultimi anni la normativa si è evoluta, introducendo nuovi obblighi per molti edifici residenziali. Per questo motivo è importante capire quando un condominio è soggetto alla normativa antincendio e quali adempimenti sono richiesti.

Quando è obbligatoria la SCIA antincendio?

Facciamo chiarezza: non tutti i condomìni devono presentare la SCIA antincendio.

L’obbligo scatta solo quando l’edificio rientra tra le attività soggette ai controlli di prevenzione incendi previste dal D.P.R. 151/2011. Tra i casi più frequenti troviamo:

• edifici con altezza antincendio superiore a 24 metri;
• autorimesse condominiali con superficie superiore a 300 m²;
• centrali termiche con potenza pari o superiore a 116 kW;
• altre attività o impianti che, per caratteristiche tecniche, rientrano nella normativa di prevenzione incendi.

Quindi, non tutti i condomìni devono presentare la SCIA antincendio, ma è d’obbligo devono verificare se rientrano negli obblighi previsti dalla normativa.

Se il condominio non ricade in nessuna delle attività soggette, un tecnico può predisporre una dichiarazione che attesta la non assoggettabilità al D.P.R. 151/2011, documento spesso richiesto in occasione di compravendite, pratiche bancarie o assicurative.

Le novità introdotte negli ultimi anni

Con il Decreto 25 gennaio 2019, l’attenzione non è più rivolta soltanto agli aspetti costruttivi dell’edificio.

Oggi la normativa richiede anche una vera e propria gestione della sicurezza antincendio, che comprende la corretta manutenzione dei presidi di sicurezza, il controllo delle vie di esodo, l’informazione agli occupanti e una costante verifica delle condizioni dell’edificio.

Gli obblighi aumentano in funzione dell’altezza del fabbricato e delle sue caratteristiche.

Le porte REI: un elemento fondamentale della sicurezza

Tra gli elementi più importanti rientrano le porte REI, progettate per limitare la propagazione del fuoco e del fumo tra i diversi compartimenti dell’edificio.

In particolare, le porte REI sono porte tagliafuoco progettate per rallentare la propagazione di incendio e fumo tra diversi ambienti.

L’acronimo REI indica tre caratteristiche di resistenza al fuoco:

• R – Resistenza: capacità della porta di mantenere la stabilità strutturale durante un incendio.
• E – Ermeticità (o Tenuta): capacità di impedire il passaggio di fiamme e gas caldi.
• I – Isolamento: capacità di limitare il trasferimento di calore sul lato non esposto al fuoco.

Il numero che segue la sigla (ad esempio REI 30, REI 60, REI 120) indica il tempo, espresso in minuti, per cui la porta mantiene queste prestazioni:

• REI 30: 30 minuti
• REI 60: 60 minuti
• REI 120: 120 minuti

Tuttavia, la loro installazione, quando prevista dal progetto antincendio, non è sufficiente da sola.

È infatti indispensabile che siano accompagnate dalla relativa documentazione tecnica, tra cui:

• certificazione di omologazione rilasciata dal produttore;
• dichiarazione di corretta posa in opera;
• documentazione dell’impresa installatrice.

È importante sottolineare che una porta REI è efficace solo se installata correttamente e accompagnata dalla documentazione prevista dalla normativa.

Autorimesse: non sempre servono gli idranti

Un aspetto che genera spesso dubbi riguarda le autorimesse condominiali.

In alcune situazioni, ad esempio quando il numero effettivo dei posti auto è inferiore a determinate soglie previste dalla normativa tecnica, può essere possibile rinunciare all’impianto antincendio con idranti.

Attenzione però: questa scelta non è automatica.

È necessario predisporre un nuovo progetto antincendio da presentare ai Vigili del Fuoco e verificare che tutte le altre misure di sicurezza previste siano comunque rispettate.

In molti casi restano infatti necessari sia la SCIA antincendio sia l’installazione delle porte REI nei locali interessati.

Il ruolo dell’amministratore

L’amministratore non sostituisce il professionista antincendio, ma ha il compito di verificare che il condominio sia in regola sotto il profilo documentale e manutentivo.

Ciò significa controllare che siano presenti le certificazioni richieste, programmare le verifiche periodiche e affidarsi a tecnici qualificati quando occorre predisporre o aggiornare la pratica antincendio.

La sicurezza antincendio non si esaurisce con la presentazione della SCIA: è un’attività che richiede controlli, manutenzione e aggiornamenti costanti nel tempo.

Conoscere questi aspetti significa non solo rispettare gli obblighi di legge, ma soprattutto contribuire a rendere il condominio un luogo più sicuro per tutti i suoi occupanti.

Ilaria Giustini