Il portiere condominiale, un mestiere (quasi) scomparso ma ancora indispensabile

Per alcuni è un lusso del passato, per altri una figura insostituibile.
Il portiere condominiale continua a dividere i condomini italiani tra nostalgici e pragmatici.
C’è chi ricorda il portinaio con affetto — custode dei segreti del palazzo e garante dell’ordine — e chi, guardando ai costi, lo considera una spesa ormai insostenibile.

Eppure, la recente giurisprudenza e alcuni casi di cronaca ci ricordano che avere (o non avere) un portiere non è solo una questione di comodità o di bilancio.
È anche una responsabilità legale e organizzativa, che coinvolge direttamente l’amministratore e tutti i condomini.

Il punto non è solo “quanto costa”, ma cosa comporta: perché un condominio che ha dipendenti — che si tratti di un portiere, di un giardiniere o di un addetto alla pulizia — diventa a tutti gli effetti un datore di lavoro, con obblighi precisi, sanzioni in caso di violazioni e rischi per chi non si mette in regola.

Chi è (davvero) il portiere condominiale

Nel linguaggio comune, il portiere è “quello che apre il portone”, ma nella realtà giuridica italiana è un lavoratore subordinato alle dipendenze del condominio, assunto per la vigilanza, la custodia e la pulizia delle parti comuni.

Il suo rapporto di lavoro è disciplinato dal Contratto Collettivo Nazionale dei Dipendenti da Proprietari di Fabbricati (CCNL portieri), che stabilisce:

• orari di lavoro, ferie e permessi;
• mansioni (pulizie, vigilanza, ricezione posta, gestione chiavi, piccole manutenzioni);
• retribuzione minima e tredicesima;
• obblighi assicurativi e contributivi (INPS e INAIL).

👉 Tradotto: se il condominio ha un portiere, è a tutti gli effetti un datore di lavoro e deve rispettare la normativa sul lavoro dipendente.

Gli obblighi del condominio datore di lavoro

Il condominio che assume un portiere deve:

• iscriversi all’INPS e all’INAIL;
• stipulare un contratto di lavoro regolare;
• versare contributi mensili e TFR;
• rispettare la normativa su sicurezza e salute nei luoghi di lavoro (D.Lgs. 81/2008).

In caso di omissioni o errori, l’amministratore può essere ritenuto responsabile civilmente e penalmente.
E se non bastasse, il condominio rischia pesanti sanzioni per lavoro irregolare o violazione degli obblighi previdenziali.

Portiere condominiale: serve davvero nel 2025?

Oggi molti condomini si chiedono se la figura del portiere sia ancora necessaria.
La risposta è: dipende dal contesto.

Quando è utile:

• in grandi complessi residenziali con molti appartamenti e flusso costante di persone;
• dove serve un controllo costante (per sicurezza o gestione pacchi);
• in palazzi con servizi centralizzati (raccolta rifiuti, cortili, spazi comuni).

Quando può bastare una ditta esterna:

• in piccoli condomini con poche unità;
• se le mansioni possono essere affidate a ditte di pulizia e vigilanza;
• quando i costi superano i benefici.

Molti condomini optano per soluzioni ibride, come il “portierato sociale”: un servizio di guardiania part-time o su chiamata, meno oneroso ma comunque utile per la gestione quotidiana.

📎 Leggi anche: Portiere o ditta di pulizie? Pro e contro delle due scelte

Quanto costa un portiere condominiale

Parliamo di numeri.
Il costo medio annuo di un portiere condominiale full-time varia tra 30.000 e 45.000 euro, comprensivi di:

• stipendio lordo,
• contributi previdenziali,
• ferie, tredicesima e TFR,
• eventuale alloggio di servizio.

Non stupisce quindi che molti condomini scelgano di eliminare o non sostituire il portiere al momento del pensionamento.

Tuttavia, eliminare la figura senza una decisione formale può essere un errore: serve una delibera assembleare valida (maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi).

L’alloggio del portiere: un tema spinoso

Molti portieri storici vivono in un alloggio condominiale.
Alla cessazione del rapporto, l’immobile deve essere restituito al condominio, ma in alcuni casi ciò diventa complicato:

• se il portiere vi ha abitato per decenni,
• se non esiste un contratto chiaro,
• o se il condominio non ha previsto un termine di rilascio.

La Cassazione ha chiarito che l’alloggio è un bene condominiale concesso in uso funzionale al lavoro: una volta cessato il rapporto, deve essere liberato.

I rischi legali per l’amministratore

L’amministratore ha un ruolo cruciale: deve vigilare che il rapporto di lavoro sia regolare e che tutte le scadenze contributive vengano rispettate.

In caso contrario:

• può essere personalmente responsabile per negligenza;
• rischia sanzioni pecuniarie;
• può essere revocato dai condomini per cattiva gestione.

Negli ultimi anni, diverse sentenze hanno confermato che la responsabilità per lavoro nero o mancato versamento contributi ricade anche sull’amministratore, non solo sul condominio.

Portiere “in nero”: una pratica pericolosa (e ancora diffusa)

Nonostante i controlli, alcuni condomini ricorrono ancora a portieri o custodi “informali”, pagati senza contratto.
Un’abitudine rischiosa: in caso di infortunio o denuncia, tutti i condomini possono essere chiamati a rispondere, con multe fino a 36.000 euro.

La regolarizzazione non è solo un obbligo legale, ma una tutela per il condominio stesso.

Le alternative moderne: portierato digitale e guardiania condivisa

Nel 2025, la tecnologia sta rivoluzionando anche il mondo dei condomini.
Oggi esistono servizi di portierato digitale, con videocitofoni intelligenti, telecamere collegate ad app e assistenza remota.

Oppure il modello del portierato condiviso: un unico custode per più condomini vicini, con costi ripartiti e orari stabiliti.
Una soluzione innovativa che permette di mantenere sicurezza e controllo con spese più sostenibili.

📎 Scopri di più: Telecamere e privacy in condominio: cosa si può fare davvero

Il valore umano del portiere: molto più di un lavoratore

Al di là delle regole e dei bilanci, il portiere resta una figura di umanità e fiducia.
È colui che tiene d’occhio chi entra, riceve i pacchi, aiuta gli anziani, fa la battuta al mattino e conosce tutti per nome.

In molti palazzi, soprattutto nelle grandi città, il portiere è ancora il collante sociale del condominio:
un punto di riferimento per i residenti, un deterrente contro furti e vandalismi, e spesso il primo a intervenire in caso di emergenza.

Un aneddoto “da portineria”

In un condominio di Milano, durante il lockdown, il portiere — il signor Carlo — organizzava ogni mattina una “radio condominiale”: trasmetteva musica e aggiornamenti tramite l’interfono.
Un gesto semplice, ma che trasformò un palazzo anonimo in una piccola comunità solidale.
Ecco perché, anche nell’era digitale, il fattore umano resta insostituibile.

Come licenziare (correttamente) un portiere condominiale

La cessazione del rapporto di lavoro deve seguire regole precise:

• preavviso come da CCNL;
• liquidazione di ferie, TFR e ratei;
• eventuale restituzione dell’alloggio.

Serve inoltre una delibera assembleare, che approvi la decisione e autorizzi l’amministratore a procedere.

Agire senza questi passaggi espone il condominio a ricorsi e contenziosi costosi.

Portiere o no, serve responsabilità (e buon senso)

Il portiere condominiale è una figura che resiste al tempo: costosa, sì, ma capace di dare ordine, sicurezza e un volto umano al vivere collettivo.
Eliminare o mantenere il servizio non è solo una scelta economica, ma una decisione di comunità, che va presa con consapevolezza e regole chiare.

Come sempre in condominio, il segreto è uno solo: conoscere le norme, rispettare le persone e decidere insieme.

Call to Action

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Redazione