La portineria è ancora utile o è solo una spesa da tagliare?

Nel dibattito condominiale contemporaneo, uno degli argomenti più divisivi è senza dubbio la portineria in condominio. C’è chi la considera un costo superato dai tempi moderni e chi, invece, la difende come presidio di sicurezza e punto di riferimento umano.

Nel condominio medio italiano — quello abitato da famiglie, pensionati, professionisti, spesso con una storia di oltre trent’anni — la figura del portiere rappresenta qualcosa di più di un semplice lavoratore dipendente. È un elemento identitario.

Ma oggi, nel 2026, con bollette in aumento, manutenzioni straordinarie e bilanci sempre più complessi, la domanda è inevitabile:

La portineria è un lusso o una scelta strategica?

Il portiere: funzione, ruolo e responsabilità

La figura del portiere nasce come servizio di custodia e vigilanza dell’edificio. Nel tempo il ruolo si è evoluto.

Le funzioni principali

• Controllo accessi e sicurezza
• Custodia chiavi
• Ricezione corrispondenza e pacchi
• Piccola manutenzione
• Segnalazione anomalie
• Supporto all’amministratore

In molti condomini, soprattutto di medie dimensioni, il portiere rappresenta il primo filtro contro intrusioni, vandalismi, occupazioni abusive.

Non è un dettaglio: la presenza fisica riduce il rischio di reati opportunistici.

Quanto costa davvero una portineria?

Qui si entra nel cuore del conflitto assembleare.

Una portineria a tempo pieno comporta:

• Stipendio secondo CCNL
• Contributi previdenziali
• TFR
• Assicurazioni
• Eventuale alloggio di servizio
• Spese accessorie (utenze, manutenzione alloggio)

Nei condomini medi (20–40 unità), la spesa può incidere dal 20% al 35% del bilancio ordinario.

Ed è qui che nascono le tensioni.

Alloggio del portiere: bene comune o proprietà autonoma?

Uno degli aspetti più controversi riguarda l’alloggio del portiere.

Molti condomini danno per scontato che sia sempre una parte comune. Non è così.

La proprietà dipende:

• Dal titolo originario di acquisto
• Dal regolamento contrattuale
• Dalla destinazione indicata negli atti

In alcuni casi l’alloggio è:

• Bene comune indiviso
• Unità immobiliare autonoma
• Bene del costruttore mai trasferito

Questa distinzione è fondamentale quando si discute di:

• Vendita dell’alloggio
• Cambio di destinazione
• Trasformazione in locale commerciale
• Soppressione del servizio portineria

Errore tipico: deliberare senza verificare i titoli.

Soppressione della portineria: quali maggioranze servono?

La soppressione del servizio è uno dei temi più delicati.

Occorre distinguere:

• Eliminazione del servizio
• Vendita dell’alloggio
• Modifica della destinazione d’uso

In linea generale:

• La soppressione del servizio può richiedere maggioranze qualificate
• La vendita di un bene comune richiede unanimità
• La modifica della destinazione può incidere su diritti individuali

E qui l’amministratore gioca un ruolo cruciale: deve guidare l’assemblea con precisione tecnica, non emotiva.

Sicurezza: il valore invisibile della portineria

Chi vive in condominio dopo i 50 anni ha una sensibilità diversa rispetto alla sicurezza.

La presenza di un portiere:

• Riduce intrusioni
• Controlla movimenti sospetti
• Gestisce consegne
• Conosce i residenti

In molte città italiane, la portineria è diventata un deterrente contro truffe agli anziani.

Il valore non è solo economico, ma sociale.

Portineria e tecnologia: integrazione possibile

Oggi alcuni condomini scelgono soluzioni ibride:

• Portiere part-time
• Video sorveglianza integrata
• Accessi elettronici
• Servizio reception condiviso tra più edifici

Non è una sostituzione, ma una evoluzione.

La domanda non è “tenere o togliere”, ma:

Qual è la soluzione sostenibile per il nostro edificio?

Il ruolo dell’amministratore: equilibrio e competenza

L’amministratore non deve:

• Imporre
• Spaventare
• Strumentalizzare i costi

Deve invece:

• Presentare numeri chiari
• Verificare la natura giuridica dell’alloggio
• Esplicitare le maggioranze necessarie
• Prevenire delibere nulle

La professionalità si misura nella gestione del conflitto.

Quando la portineria diventa patrimonio

In alcuni condomini, la soppressione del servizio ha generato rimpianti.

Perché?

• Calo percezione sicurezza
• Aumento piccoli furti
• Maggiore carico sull’amministratore
• Perdita di coesione sociale

La portineria non è solo un servizio: è un presidio umano.

E nei condomini medio-grandi può rappresentare un elemento distintivo anche sul valore immobiliare.

La domanda vera: cosa vogliamo essere?

Un condominio è una somma di unità immobiliari o una comunità?

La scelta sulla portineria riflette questa visione.

Chi abita in condominio da trent’anni sa che le decisioni prese con fretta e solo per tagliare costi spesso si pagano nel tempo.

Costo, investimento o identità?

La portineria in condominio non è una questione ideologica.

È una decisione:

• Economica
• Giuridica
• Sociale
• Strategica

Serve competenza, analisi e visione.

E soprattutto serve assemblea consapevole.

Nel vostro condominio esiste ancora la portineria?
Avete mai discusso della sua soppressione o valorizzazione?

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Redazione