La politica affiancata da tecnici ha presentato ieri, mercoledì 17 dicembre, presso la sala Cenacolo della Camera dei Deputati, la proposta di riforma della materia condominiale, tante le novità che riguardano la figura dell’amministratore ma anche la contabilità e la privacy.

Il Dott. Francesco Schena, l’Avv. Carlo Pikler e il Prof. Pierantonio Lisi hanno illustrato le caratteristiche della proposta e le esigenze che si è cercato di soddisfare per migliorare alcuni aspetti della materia.

RIQUALIFICAZIONE DELLA FIGURA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

È indubbio che la figura dell’amministratore abbia subito negli anni una trasformazione continua con l’avvento di numerosi adempimenti che impongono una formazione sempre più qualificata ed un aggiornamento costante. Tuttavia, la percezione di questa figura da parte dei condomini non è sempre quella del professionista e a ciò hanno contribuito la infelice previsione dell’amministratore interno e la scarna formazione iniziale e selezione, lacuna che molte associazioni di categoria hanno cercato di sopperire aumentando le ore oltre quelle previste dal D.M. 140/14 . La legge 4 del 13 che aveva l’intento di professionalizzare alcune figure non ordinistiche, non ha prodotto gli effetti dovuti anche per la mancanza di perentorietà della stessa.

La proposta di un percorso di laurea triennale e una formazione aumentata a venti ore annuali contribuiscono con la proposta in esame, a rendere più qualificato l’amministratore. Nessun rischio invece per gli amministratori già esercitanti, la cui esperienza sopperirà nell’intento della legge, alla mancanza del titolo di laurea.

La previsione di un registro dovrebbe poi consentire un maggior controllo della categoria, resta però da specificare quali saranno i parametri di controllo e quali saranno i soggetti deputati alla verifica dei requisiti, con la speranza che questo non si traduca in un ulteriore balzello economico per gli amministratori.  

La riqualificazione della figura dell’amministratore passa anche da una maggior chiarezza sui termini del proprio mandato e sui compiti. In questo senso la previsione della proposta punta sulla eliminazione della prorogatio imperii in caso di mancata conferma o rinnovo dell’incarico che secondo alcune pronunce ad oggi comporta la perdita del diritto al compenso conservando le responsabilità. La modifica prevede invece la permanenza fino a revoca, con la conservazione dei pieni poteri per tutto il mandato in corso.

Molto interessante è poi la previsione della possibilità di rivolgersi al Giudice in caso d’inerzia dei condomini nell’approvazione del rendiconto, ipotesi oggi appannaggio solo dei condomini secondo l’art. 1105 del codice civile.

RENDICONTO CERTIFICATO E FONDO STRAORDINARIO

Attenzione rivolta anche alla contabilità ed in particolar modo alla certezza del rendiconto che avrà una durata coincidente con l’anno solare e da tale termine dovrà intendersi sia la obbligatoria presentazione del rendiconto, sia l’attività di recupero del credito. Tale previsione dovrà essere maggiormente esplicata distinguendo le due fasi, prevedendo che il termine per le attività di recupero del credito ai fini della responsabilità dell’amministratore, possano partire solo dopo l’approvazione del rendiconto e del relativo piano di riparto, costituendo questo un documento essenziale per l’ottenimento del decreto ingiuntivo munito di provvisoria esecuzione.

Resta ferma la necessità di coordinamento di tale norma con quella precedentemente enunciata circa la possibilità di rivolgersi al Giudice per l’approvazione in caso di inerzia dei condòmini. Importante a parere dello scrivente è la previsione dell’approvazione del rendiconto infrannuale che eliminerebbe l’imbarazzo dell’amministratore subentrante negli ultimi mesi dell’anno, attualmente obbligato alla presentazione di una rendicontazione annuale con le conseguenti difficoltà di reperire per tempo la documentazione dall’amministratore uscente.

L’impugnazione autonoma del rendiconto quando questo è frutto di un errore o non veritiero, abbatterebbe la impugnazione a cascata oggi necessaria e che espone il condomino ad una maggior spesa.

Ha suscitato molte critiche invece la previsione di riforma dell’art. 1130 bis. c.c. con la obbligatorietà della nomina del revisore, che dovrà conseguire un titolo di laurea con iscrizione  ad apposito albo ed essere certificato, nei casi di condominii con partecipanti superiori a venti oppure  nel caso di supercondominio qualora i condòmini siano superiori a sessanta.

Il timore è che l’obbligatorietà di tale figura e la nomina biennale, possa costituire un ulteriore costo per i condomini in un quadro economico generale che registra un tasso di morosità sempre crescente. Tuttavia, tale previsione è stata invece inquadrata dai promotori come una modalità per abbattere il contenzioso rendendo inattaccabile il rendiconto, resta di capire quali saranno i parametri individuati per la certificazione.

Certamente più leggera è la previsione che ogni rendiconto possa essere volontariamente sottoposto a pre – revisione, nell’ottica di una prevenzione del contenzioso.

La chiarezza nella costituzione del fondo straordinario è un altro elemento posto all’attenzione della proposta. Nella previsione di una futura norma vi è la coincidenza tra costituzione del fondo e piano di riparto, tendente ad eliminare la confusione creata con la obbligazione parziaria che in linea teorica impedirebbe l’aggressione del patrimonio del condomino moroso ma che nei fatti, consentendo la pignorabilità del conto condominiale da parte del fornitore, non rispetta tale principio.

SUPERCONDOMINIO E PRIVACY

È stato previsto l’ampliamento dei poteri dai rappresentanti del supercondominio, necessari qualora vi sia la presenza di più di 60 partecipanti, comprendendo oltre la gestione ordinaria, anche quella straordinaria. Tale modifica però andrà coordinata con delle modalità più articolate per la nomina dei rappresentanti del supercondominio dovendo affidare agli stessi compiti molto delicati, prevedendo altresì una più chiara previsione normativa che preveda la riunione dei singoli condominii con conferimento di poteri specifici al rappresentante, attraverso apposita deliberazione. 

La nomina del responsabile del trattamento dei dati ai sensi dell’art. 1135 c.c. con apposita deliberazione ha l’intento di colmare un vuoto normativo oggi esistente.

CONSIDERAZIONI FINALI

Occorrere registrare e valorizzare il connubio politica e tecnici della materia nell’affrontare una materia fino ad oggi poco attenzionata dalle istituzioni se non per la corsa a porre adempimenti onerosi per l’amministratore e per i condòmini. Sicuramente è un primo passo per un più ampio confronto con associazioni e professionisti, intento dichiarato apertamente durante l’evento di presentazione e già raccolto in parte dai presenti che per esempio hanno richiesto l’integrazione dell’analisi su alcuni argomenti come il riconoscimento della personalità giuridica del condominio e la necessità della trascrizione autonoma del regolamento di condominio attualmente regolato da una fumosa allegazione all’atto pilota.

Certamente è urgente una riforma a tutela dei condòmini, dell’amministratore con la partecipazione degli operatori del settore a partire dagli stessi amministratori, raccogliendo le esigenze che consentano di elevare la professionalità con un giusto rapporto con la responsabilità ed un quo compenso.

Domenico Sarcina