Con la sentenza n. 70 del 2 febbraio 2026, la Corte d’Appello di Perugia ha confermato la condanna di un condominio al pagamento dei corrispettivi maturati per anni di servizi di pulizia continuativi. La Corte ha stabilito che la mancanza di un contratto firmato o l’invio di una PEC con una richiesta generica di “interruzione momentanea” non eliminano l’obbligo di pagamento.

La ricostruzione del rapporto e i limiti delle difficoltà economiche

La decisione valorizza una pluralità di riscontri documentali e testimoniali per ricostruire il rapporto. Viene inoltre chiarito un principio fondamentale: la difficoltà economica del debitore non integra l’impossibilità sopravvenuta liberatoria. Infine, non si applica la disciplina delle prestazioni “non richieste” quando il servizio si inserisce nella prosecuzione di un rapporto già avviato e accettato.

La vicenda: dal decreto ingiuntivo all’opposizione

Una società aveva svolto pulizie ordinarie in un condominio, emettendo fatture parzialmente insolute e ottenendo un decreto ingiuntivo di 14.809,00 euro oltre a interessi moratori. Il condominio aveva proposto opposizione eccependo:

• La mancata prova documentale del credito (solo un preventivo non firmato e fatture unilaterali).

• Un presunto accordo verbale per un servizio “a chiamata”.

• La disdetta inviata via PEC il 22 marzo 2017, qualificando i servizi successivi come “forniture non richieste” (art. 66-quinquies Codice del consumo).

• Vizi procedurali e la mancata comunicazione di alcune fatture all’amministratore.

Il Tribunale aveva respinto l’opposizione, confermando il decreto, e l’appello proposto dal condominio ha riproposto le medesime doglianze.

La motivazione della Corte d’Appello: prove e continuità del servizio

La Corte ha rigettato l’appello richiamando le regole sull’onere della prova nelle obbligazioni contrattuali. I giudici hanno confermato la correttezza dell’iter logico di primo grado: l’esistenza e la continuità del rapporto non poggiavano sul solo preventivo non firmato, ma su elementi concordanti, tra cui:

• L’istruttoria testimoniale delle addette alle pulizie (che hanno escluso il servizio “a chiamata”, confermando prestazioni settimanali e cura del verde).

• I pagamenti effettuati nella prima fase.

• L’invio regolare delle fatture e dei relativi solleciti.

Esclusione delle “prestazioni non richieste” e valore dei comportamenti concludenti

La Corte ha escluso l’applicabilità dell’art. 66-quinquies del Codice del consumo. Non si trattava di un servizio imposto, bensì dell’esecuzione di un rapporto concretamente avviato e proseguito nel tempo, con compensi concordati (anche in misura ridotta rispetto al preventivo originario) e confermati da comportamenti concludenti (pagamenti iniziali e mancata opposizione alla prosecuzione).

Il valore della PEC del 22 marzo 2017 e la buona fede

Sul fronte della PEC del 22 marzo 2017, la Corte ha escluso che potesse valere come recesso o risoluzione:

• L’espressione “interrompere momentaneamente” conteneva una richiesta ambigua e non esprimeva una volontà risolutiva inequivoca.

• Non esisteva un fondamento pattizio per una sospensione unilaterale.

• La prosecuzione del servizio senza atti formali successivi rendeva il comportamento del condominio contraddittorio rispetto alla buona fede.

La Corte ha ribadito che la sospensione dell’esecuzione nei contratti a prestazioni corrispettive richiede una base contrattuale, un accordo o l’esercizio di un rimedio legale (come l’eccezione d’inadempimento).

Impossibilità sopravvenuta e irrilevanza della mancata ricezione delle fatture

Il Collegio ha respinto la difesa basata sull’art. 1256 c.c., ribadendo che la difficoltà economica costituisce una mera difficoltà di adempimento e non un impedimento oggettivo e assoluto. Sulle fatture, la Corte ha giudicato irrilevante l’eventuale mancata ricezione di alcune di esse, poiché le prestazioni e il periodo di esecuzione non erano contestati nel merito, risultando comunque prodotte le fatture e le relative comunicazioni di sollecito.

I riferimenti giurisprudenziali chiave

La sentenza si fonda su orientamenti consolidati della Corte di Cassazione:

• Cass., Sez. Un., n. 13533/2001: Riparto dell’onere della prova nelle obbligazioni contrattuali.

• Cass., n. 2577/2013: L’impossibilità sopravvenuta ex art. 1256 c.c. come impedimento rigorosamente oggettivo e assoluto.

• Cass., n. 6487/2025: Il recesso ad nutum nell’appalto ex art. 1671 c.c. e la necessità di una manifestazione chiara della volontà.

Considerazioni conclusive e spunti operativi

La decisione consolida un principio cardine: la prova del credito non richiede necessariamente un contratto scritto, potendo derivare da un insieme di riscontri coerenti. Una difesa basata un risultante “titolo scritto mancante” rischia di fallire se non accompagnata da contestazioni specifiche e tempestive.

• In chiave preventiva: È sempre opportuno regolare per iscritto durata, frequenza, attività e modalità di recesso per evitare ambiguità.

• In chiave operativa: Soluzioni differenti restano possibili solo in presenza di disdette inequivoche, pattuizioni specifiche di sospensione o contestazioni puntuali e tempestive sull’inadempimento dell’appaltatore.

Comunicato Stampa