In condominio, il rapporto tra l’assemblea e l’amministratore è, a tutti gli effetti, un contratto di mandato oneroso. Spesso, però, l’assemblea decide di revocare l’incarico prima della scadenza naturale. Ma attenzione: questa decisione non è sempre priva di conseguenze economiche.
L’art. 1725 del Codice Civile stabilisce una regola fondamentale per proteggere il mandatario (l’amministratore) nel caso in cui il mandante (il condominio) decida di interrompere il rapporto improvvisamente.
Cosa dice l’art. 1725 c.c.?
La norma stabilisce che, se il mandato è oneroso, il mandante (il condominio) può revocare l’incarico in qualsiasi momento, ma deve risarcire i danni se la revoca avviene prima della scadenza del termine, a meno che non ci sia una giusta causa.
In parole semplici:
- Se c’è giusta causa: Puoi mandare a casa l’amministratore senza sborsare un euro in più rispetto al compenso maturato fino a quel giorno.
- Se NON c’è giusta causa: Se il condominio revoca l’amministratore solo perché “non piace più” o senza motivazioni gravi, l’amministratore potrebbe avere diritto al risarcimento del danno per il mancato guadagno relativo al periodo residuo del mandato.
Cos’è la “Giusta Causa” in condominio?
La giurisprudenza è molto chiara su cosa giustifichi una revoca immediata senza risarcimento. Si tratta di gravi inadempienze, come:
- Mancata convocazione dell’assemblea annuale per l’approvazione del rendiconto.
- Omessa esecuzione di delibere assembleari.
- Gravi irregolarità contabili (es. commistione tra fondi condominiali e personali).
- Mancata apertura o gestione corretta del conto corrente condominiale.
- Omissione di adempimenti fiscali obbligatori.
La revoca dell’amministratore secondo la Riforma
Va ricordato che, per quanto riguarda l’amministratore di condominio, la Riforma del 2012 ha introdotto norme specifiche (art. 1129 c.c.) che integrano il Codice Civile. L’assemblea può revocare l’amministratore in ogni momento, ma se la revoca è priva di giusta causa, il professionista può richiedere il risarcimento del danno basandosi proprio sull’art. 1725.
Come tutelarsi in assemblea
Per evitare di dover pagare un risarcimento danni all’amministratore revocato:
- Documentare le inadempienze: Non basta dire “non lavora bene”. Bisogna mettere a verbale (con prove) le specifiche mancanze (es. “L’amministratore non ha inviato le convocazioni”, “Non ha presentato i preventivi richiesti”).
- Delibera motivata: La delibera di revoca deve essere chiara e riportare le motivazioni che configurano la giusta causa.
- Contratto di mandato: Assicuratevi che il contratto firmato con l’amministratore preveda clausole chiare sul recesso anticipato.
Il consiglio di “Benvenuti in Condominio”: La revoca di un amministratore è un atto serio che va gestito con estrema prudenza legale. Non agite d’impulso: prima di votare la revoca, assicuratevi di avere in mano un dossier che certifichi le inadempienze. Ricordate: una revoca fatta male può trasformarsi da “risparmio” a “costo extra” per il risarcimento danni all’ex amministratore.
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Redazione
