La gestione e la pulizia delle scale rappresentano uno dei motivi di discussione più frequenti nelle assemblee condominiali. Chi usa di più le scale deve pagare di più? E come si calcolano esattamente le quote?

A fare chiarezza sui confini degli obblighi di contribuzione sono intervenuti nuovamente i giudici, i quali hanno confermato un principio fondamentale: la spesa per la pulizia e la manutenzione delle scale deve seguire il criterio dell’utilità proporzionale, legata in modo stretto all’altezza dal suolo dei singoli piani serviti.

Il principio cardine: l’articolo 1124 del Codice Civile

Per comprendere come vanno ripartite le spese, bisogna fare riferimento alla regola generale prevista dalla legge. Le scale servono a unire i diversi livelli dell’edificio consentendo ai condòmini di raggiungere le proprie abitazioni: di conseguenza, chi abita ai piani alti utilizza le scale molto più di chi abita al primo piano o al piano terra.

Per questo motivo, la ripartizione non avviene semplicemente in base ai millesimi generali di proprietà di ciascun appartamento, ma secondo un doppio parametro combinato:

• Per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano (i millesimi di proprietà).

• Per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.

L’impatto dell’altezza sul costo effettivo

I giudici hanno ribadito che la proporzionalità rispetto all’altezza dal suolo è lo specchio dell’effettiva utilità che ciascun condomino trae dal bene comune.

• Chi si trova ai piani superiori sostiene una quota maggiore della spesa rispetto a chi si trova nei piani inferiori.

• Il piano terra (salvo che usufruisca direttamente delle scale per accedere ad esempio a parti comuni o cantine collegate) è solitamente escluso o contribuisce in misura minima, proprio perché non sfrutta il vano scala per il proprio transito quotidiano.

La pulizia ordinaria e la manutenzione straordinaria

Il criterio dell’utilità proporzionale si applica non solo alla manutenzione straordinaria dei gradini, dei parapetti e della struttura muraria, ma anche alle spese di gestione ordinaria, come la pulizia periodica delle scale e il consumo di energia elettrica per l’illuminazione del vano.

L’assemblea condominiale non può decidere a maggioranza di derogare a questo criterio legale (ad esempio suddividendo la spesa in parti uguali tra tutti i condòmini a prescindere dal piano), a meno che non vi sia un regolamento contrattuale approvato all’unanimità da tutti i proprietari che stabilisca una regola diversa.

Il consiglio di “Benvenuti in Condominio”: Prima di contestare i riparti delle spese condominiali relativi alla pulizia o alla tinteggiatura delle scale, verificate la tabella millesimale specifica per le scale. Applicare correttamente il criterio dell’altezza e dell’utilità previene inutili tensioni e contenziosi in assemblea.

Hai dubbi su come vengono ripartite le spese delle scale nel tuo condominio o sulla regolarità delle tabelle millesimali?

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Raccontaci nei commenti: nel vostro condominio le spese delle scale sono divise rigidamente per altezza o adottate criteri differenti?

La trasparenza nei criteri di ripartizione e il rispetto delle regole di legge sono la base per una convivenza condominiale serena ed equa!