Il 2026 segnerà una svolta per le ristrutturazioni condominiali.
Con la fine dei super incentivi e la revisione dei bonus edilizi, il quadro fiscale per i condomìni cambia profondamente. Le detrazioni resteranno, ma con percentuali più basse e regole più rigide.
Il bonus ristrutturazione passerà dal 50% al 36%, l’ecobonus scenderà al 50%, mentre il sismabonus perderà dieci punti percentuali. Rimarranno invece invariati il bonus verde e quello per l’abbattimento delle barriere architettoniche, che diventa stabile fino al 2030.
Per amministratori e condomini è il momento di ripensare la pianificazione dei lavori, perché ciò che oggi costa poco domani potrebbe costare molto di più.
Questo articolo offre una guida completa per capire come muoversi, evitare errori e sfruttare al meglio le agevolazioni fiscali che rimarranno attive nel 2026.
Le nuove regole: addio ai super bonus, restano le detrazioni ordinarie
La stagione dei bonus “extra” sta per chiudersi.
Il Decreto Bilancio 2025, in approvazione a fine anno, conferma la transizione graduale verso aliquote più basse e strutturate, con un ritorno alle agevolazioni classiche del TUIR (art. 16-bis).
Dal 1° gennaio 2026, chi avvierà nuovi lavori in condominio potrà usufruire di:
- 36% di detrazione per le spese di ristrutturazione edilizia fino a 96.000 euro per unità;
- 50% di detrazione per lavori di efficientamento energetico;
- 60–70% per sismabonus, a seconda della riduzione del rischio sismico;
- 36% per bonus verde (giardini, aree verdi, impianti d’irrigazione);
- 70% per abbattimento barriere architettoniche, con un orizzonte di lungo periodo fino al 2030.
Tutto questo si accompagna a un irrigidimento delle regole: controlli più severi, obbligo di bonifico parlante e comunicazione all’ENEA per tutti i lavori con impatto energetico.
Bonus ristrutturazioni condominiali: come funziona nel 2026
Il bonus ristrutturazioni rimane il pilastro delle agevolazioni edilizie.
Permette di detrarre dall’IRPEF una parte delle spese sostenute per lavori su edifici residenziali, comprese le parti comuni condominiali (art. 1117 c.c.).
Nel 2026 l’aliquota torna al 36%, come previsto dalla normativa base, ma restano valide le stesse categorie di lavori:
- manutenzione straordinaria (rifacimento facciate, balconi, scale, impianti);
- restauro e risanamento conservativo;
- ristrutturazione vera e propria (modifica di struttura o destinazione d’uso);
- interventi per risparmio energetico o miglioramento antisismico.
Limiti di spesa e rateizzazione
Il tetto massimo resta 96.000 euro per unità immobiliare, con detrazione da ripartire in 10 rate annuali di pari importo.
Per i condomìni, la detrazione spetta a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale o al diverso criterio deliberato dall’assemblea.
Le spese ammesse
Sono agevolabili anche:
- progettazione e direzione lavori;
- spese per perizie, collaudi e IVA;
- contributi di urbanizzazione;
- costi per l’installazione di impianti tecnologici.
Ecobonus 2026: efficienza sì, ma con meno incentivi
L’ecobonus 2026 premierà ancora gli interventi di miglioramento energetico, ma con una riduzione dell’aliquota: dal 65% al 50%.
Restano incentivati i lavori su parti comuni come:
- coibentazione di pareti e tetti;
- sostituzione di infissi;
- installazione di pompe di calore o caldaie a condensazione;
- installazione di impianti fotovoltaici con accumulo.
Le procedure restano le stesse: asseverazione tecnica, trasmissione all’ENEA e bonifico parlante.
Il nuovo Conto Termico 3.0, operativo da dicembre 2025, potrà integrare gli incentivi per impianti rinnovabili, fornendo contributi diretti fino al 65% della spesa.
Sismabonus e sicurezza strutturale
La sicurezza sismica resta una priorità, soprattutto nei condomìni costruiti prima del 1980.
Nel 2026 il sismabonus continuerà a coprire gli interventi di miglioramento o adeguamento sismico, ma con aliquote più basse: dal 70 all’80% si passerà a 60–70%, secondo la riduzione effettiva del rischio.
Il bonus si applica anche agli edifici condominiali e richiede:
- classificazione del rischio sismico ante e post intervento;
- asseverazione tecnica da parte di un ingegnere abilitato;
- comunicazione preventiva all’ASL e al Comune.
La detrazione si ripartisce in cinque anni, e può essere combinata con il bonus ristrutturazione.
Barriere architettoniche e inclusione: il bonus più stabile
Buone notizie invece per l’abbattimento delle barriere architettoniche: il bonus rimane valido fino al 2030 e resta al 70%.
Copre rampe, ascensori, servoscala e adeguamenti per l’accessibilità delle parti comuni condominiali.
Per usufruirne, è necessaria una semplice CILA e la dichiarazione di conformità ai requisiti tecnici del D.M. 236/1989.
È una misura che, oltre all’aspetto fiscale, ha un forte valore sociale: rende gli edifici più inclusivi e aumenta il valore dell’immobile.
Bonus verde e decoro urbano
Confermato anche il bonus verde, utile per sistemare giardini condominiali, terrazzi e aree esterne.
L’aliquota resta al 36%, con tetto massimo di 5.000 euro per unità immobiliare.
Rientrano:
- potature e rifacimento di aiuole;
- impianti di irrigazione;
- realizzazione di siepi e recinzioni verdi;
- spese di progettazione e manutenzione.
Un’occasione interessante per migliorare il decoro e la vivibilità degli spazi comuni, magari abbinandola a piccoli interventi di illuminazione sostenibile.
Come ottenere le agevolazioni: i passaggi fondamentali
1. Delibera condominiale
Per ogni intervento sulle parti comuni serve una delibera assembleare approvata con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c.
L’amministratore deve convocare l’assemblea con un ordine del giorno chiaro: “Approvazione lavori di ristrutturazione condominiale e richiesta agevolazioni fiscali”.
2. Documentazione e bonifico parlante
Tutti i pagamenti devono avvenire tramite bonifico parlante contenente:
- causale del versamento (“lavori ai sensi art. 16-bis TUIR”);
- codice fiscale del beneficiario della detrazione;
- partita IVA o codice fiscale dell’impresa esecutrice.
3. Comunicazioni obbligatorie
Gli interventi energetici devono essere comunicati all’ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori.
Per lavori strutturali o con impatto sulla sicurezza, è necessaria la CILA o SCIA secondo i casi.
Amministratori di condominio: nuove responsabilità nel 2026
Il 2026 porta anche maggiori responsabilità per gli amministratori.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’amministratore è tenuto a trasmettere i dati delle spese agevolabili dei condomini entro il 16 marzo di ogni anno, ai fini della dichiarazione precompilata.
In caso di errori o omissioni, può scattare la sanzione amministrativa.
Per evitare problemi, è consigliabile:
- mantenere un registro digitale dei lavori condominiali;
- aggiornare periodicamente la documentazione fiscale;
- comunicare ai condomini, per iscritto, l’importo detraibile per ciascuno.
Una gestione trasparente evita incomprensioni e rafforza la fiducia nella figura dell’amministratore.
Esempio pratico: un condominio medio
Immaginiamo un condominio di 15 unità a Bologna.
Nel 2026 decide di rifare il tetto e la facciata, migliorando anche l’isolamento termico.
Costo complessivo: 180.000 euro.
Detrazione prevista: 36%, pari a 64.800 euro.
Ogni condomino beneficia in media di 4.320 euro di sconto in dieci anni, a fronte di una spesa effettiva di 12.000 euro.
Se il lavoro fosse stato avviato nel 2025, la detrazione sarebbe stata del 50%: un risparmio maggiore.
Ecco perché anticipare i lavori può fare la differenza.
Consigli pratici per affrontare il 2026
- Programmare entro la fine del 2025 eventuali lavori strutturali importanti.
- Conservare tutta la documentazione fiscale per almeno 10 anni.
- Evitare il “fai da te”: affidarsi a tecnici e imprese qualificate.
- Verificare la cumulabilità tra bonus diversi (es. barriere + ristrutturazione).
- Predisporre una tabella di spesa trasparente per i condomini, distinguendo costi agevolabili e non.
Conclusione
Il 2026 sarà l’anno della normalizzazione dei bonus edilizi.
Niente più percentuali record, ma regole più stabili e durature.
Per i condomìni italiani, questo significa tornare alla programmazione intelligente, alla trasparenza nella gestione e alla valorizzazione del patrimonio immobiliare.
Ristrutturare non sarà più un affare di pochi anni, ma una scelta strutturale di qualità.
E chi saprà muoversi con competenza — amministratori, tecnici, condomini attenti — potrà continuare a beneficiare delle agevolazioni fiscali, senza rischi né sorprese.
Hai già pianificato i lavori del tuo condominio per il 2026?
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Redazione