Il 14 febbraio è stata formalmente ritirata la proposta di legge n. 2692, recante modifiche su diverse norme in materia condominiale. A confermarne il ritiro è stata la stessa prima firmataria, l’onorevole Elisabetta Gardini, quando il testo non era ancora approdato alla discussione parlamentare e proprio mentre iniziavano i primi tavoli di confronto con gli operatori del settore.
La proposta si presentava con un obiettivo dichiarato chiaro: ridurre il contenzioso condominiale, intervenendo soprattutto sulla struttura del rendiconto, sulla figura del revisore e sulla qualificazione professionale degli amministratori.
Tuttavia, già dalla presa conoscenza del testo, a metà dicembre scorso, erano emersi segnali critici da più parti, sia sul piano tecnico sia sotto il profilo sistemico.
Il ritiro non rappresenta un arresto del dibattito sulla disciplina del Condominio, ma la chiusura di uno specifico tentativo normativo che, con ogni evidenza, non aveva trovato le condizioni politiche e tecniche per proseguire nel suo iter.
Il rendiconto: tra iper-struttura e ibridazione contabile
La PDL riscriveva l’art. 1130-bis c.c., introducendo una maggior articolazione del rendiconto ricomprendendo sei elaborati obbligatori: registro di contabilità per cassa, conto economico, conto finanziario, situazione patrimoniale, stato di ripartizione e nota esplicativa. Venivano inoltre introdotte regole precise di imputazione delle spese e la possibilità di rettifiche anche successive all’approvazione.
La soluzione proposta appariva, a mio giudizio, ibrida e poco convincente. Se si vuole trasformare il rendiconto in un vero bilancio, occorre farlo in modo coerente, con un impianto tecnico completo. Diversamente, sarebbe preferibile una scelta opposta: semplificare, privilegiare chiarezza e leggibilità, lasciando all’amministratore e all’assemblea la massima discrezionalità in tema di elaborazione contabilità e rendiconto.
Competenza, cassa o sistema misto non devono diventare terreno di gerarchie tecniche. Il Condominio deve poter scegliere liberamente, e la scelta assembleare dovrebbe essere insindacabile nei criteri, salvo vizi reali e impugnabili. Anche il tema delle rettifiche meriterebbe maggiore equilibrio: modifiche sì, ma deliberate a maggioranza e non come strumento permanente di riapertura delle decisioni già assunte.
Il revisore e la “certificazione” del rendiconto
La proposta introduceva l’obbligo di nominare un revisore nei Condomini oltre determinate soglie dimensionali, attribuendogli il potere di verificare e certificare il rendiconto, con deposito presso la Camera di commercio.
Qui la criticità è duplice. In primo luogo, la nomina del revisore dovrebbe restare sempre una scelta dell’assemblea, non un obbligo imposto dall’esterno. Coerentemente con il mio auspicio di valorizzare l’autonomia condominiale, essa va rispettata fino in fondo.
In secondo luogo, parlare di “certificazione” attribuita al revisore solleva questioni di sistema. La certificazione, nel nostro ordinamento, è attività riservata a organismi accreditati secondo regole precise. Elevare il revisore a certificatore rischia di alterare gli equilibri tra le figure professionali e di richiedere un impianto contabile molto più rigido e standardizzato rispetto all’attuale.
Se si vuole davvero un sistema certificato, occorre ripensarlo in modo organico, non per innesto parziale.
Titolo di studio: sì alla qualificazione, ma con equilibrio
La PDL prevedeva la laurea, anche triennale, in materie economiche, giuridiche o tecnico-scientifiche, con deroghe per iscritti ad altri albi professionali.
Personalmente ritengo che una maggiore qualificazione accademica possa essere una strada utile, ma dovrebbe essere specifica per l’amministrazione condominiale e priva di scorciatoie o deroghe automatiche.
Allo stesso tempo, qualsiasi riforma in tal senso dovrebbe prevedere un regime transitorio serio e rispettoso della realtà: non si possono espellere dal mercato professionisti che da anni esercitano con competenza e mantengono le proprie famiglie con questa attività.
Alcuni passi in avanti
Non tutto, naturalmente, era da respingere.
Con riferimento alla formazione, ad esempio, ok ad interventi mirati, ma non con appesantimenti.
La prospettiva di revisione del DM 140/2014 prevedeva un incremento degli obblighi formativi e una ridefinizione dei contenuti. Tra gli elementi condivisibili vi erano la possibilità di svolgere l’esame finale anche in via telematica e l’allineamento dell’obbligo formativo all’anno civile.
Altri aspetti, invece, rischiavano di tradursi in un appesantimento più formale che sostanziale.
Per quanto attiene alla durata dell’incarico dell’amministratore, si introduceva il rinnovo automatico solo previa convocazione dell’assemblea per deliberare sul punto, rappresentando un passo in avanti in termini di trasparenza e responsabilità.
Così, anche le disposizioni sulla rappresentanza nelle assemblee dei Supercondomini andavano nella direzione di una semplificazione necessaria.
Auspicio di una pronta riapertura alla Riforma 2.0
In conclusione, il ritiro della PDL 2692 non chiude il dibattito sulla riforma del Condominio. Al contrario, dimostra che il tema è maturo e centrale.
Proprio per questo, ogni intervento normativo dovrebbe muoversi lungo una linea chiara: rafforzare professionalità e trasparenza senza comprimere autonomia, libertà di iniziativa e sostenibilità del sistema.
Una riforma utile in quanto migliorante l’equilibrio.
Marco Venier
