Ogni condominio ha un suo specifico regolamento condominiale che prevede norme specifiche, che possono variare da un condominio all’altro. A seconda delle norme presenti nel regolamento, possono essere possibili anche violazioni diverse, che portano a differenti sanzioni, laddove disciplinate.
L’introduzione delle sanzioni nel regolamento condominiale rappresenta uno strumento utile a garantire l’osservanza delle norme di convivenza. L’articolo 70 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, riformato dalla legge del 2012 n. 220, consente infatti di prevedere sanzioni pecuniarie a carico dei condomini che violano il regolamento. Prima della riforma, il limite era notevolmente inferiore; oggi la sanzione può arrivare fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro. L’importo confluisce nel fondo per le spese ordinarie e non richiede un provvedimento giudiziale, essendo una sanzione privata e diretta che ha lo scopo di dissuadere comportamenti scorretti.
Disposizioni per i rifiuti
Un caso particolarmente interessante dove si potrebbero applicare sanzioni è quello del conferimento dei rifiuti. Se il regolamento condominiale prevede una serie di disposizioni circa il conferimento dei rifiuti ai sensi dell’art. 70 disp. att. c.c., al condomino trasgressore potrà essere irrogata la multa (oltre a quella che, ai sensi di legge, viene comunque irrogata dalla Polizia Municipale).
Altre circostanze comuni sono: il mancato rispetto delle ore di quiete e di riposo (diffondendo rumori molesti), il mancato rispetto del regolamento condominiale pertinente al parcheggio (il cosiddetto “parcheggio selvaggio”) oppure l’emissione di odori molesti. In questi ambiti, la multa condominiale può affiancarsi a eventuali sanzioni amministrative previste dalla legge, come accade nel caso dei rifiuti.
Perché una multa sia legittima, è necessario che la norma che si assume violata, sia stata inserita nel regolamento prima del fatto contestato. La modifica del regolamento richiede la delibera dell’assemblea con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del Codice Civile: la decisione deve essere assunta dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio. Accertata la violazione, l’assemblea può deliberare l’applicazione della sanzione.
In alcuni casi, il regolamento può attribuire direttamente all’amministratore il potere di irrogare la multa senza convocare ogni volta l’assemblea, possibilità non esclusa dalla normativa ove prevista espressamente. La delibera che dispone la sanzione resta comunque impugnabile davanti all’autorità giudiziaria entro trenta giorni, secondo l’articolo 1137 del Codice Civile. Infatti, l’art. 1137 c.c. dispone al riguardo che:
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti
Mediazione obbligatoria
Inoltre, le dispute in materia condominiale, e quindi anche le delibere, rientrano nei casi in cui il tentativo di mediazione precontenziosa è obbligatorio. Quindi è necessario, prima della domanda giudiziale, l’esperimento del tentativo di mediazione precontenziosa davanti a uno degli organismi autorizzati dal Ministero. Infine, nel caso in cui la multa non venga pagata, il recupero avviene con gli strumenti ordinari previsti per i crediti condominiali.
In sintesi, la sanzione condominiale è un istituto utile, ma richiede attenzione nella sua introduzione e applicazione. Le condizioni essenziali per la loro validità sono costituite dal fatto che:
• la previsione della sanzione sia contenuta nel regolamento già in vigore al momento della violazione;
•che l’assemblea approvi la norma con le maggioranze previste (maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio);
•che l’irrogazione avvenga nel rispetto delle procedure previste.
In questo modo, il sistema sanzionatorio svolge la sua funzione di tutela del vivere comune senza trasformare il condominio in un luogo conflittuale, ma assicurando equilibrio e rispetto delle regole condivise.
Ilaria Giustini