Nel vasto ecosistema dei sinistri condominiali esiste una scena ricorrente, quasi teatrale. Una perdita d’acqua, un danno al contenuto dell’abitazione, un condòmino agitato e un amministratore che, suo malgrado, diventa il primo bersaglio emotivo disponibile. Il copione è sempre lo stesso: il danno è causato da un impianto condominiale, l’amministratore apre la pratica, attiva il perito, fornisce documentazione, coordina. Tutto normale finché non si arriva al punto più delicato: la stima dei danni ai beni privati. In quel momento la responsabilità non è dell’amministratore, non è del condominio, ma del condòmino stesso, che deve concordare il valore con il perito.
Da qui nascono le scene più interessanti. Durante una recente perizia il perito esamina un tappeto rovinato dal bagnamento, un oggetto vissuto, onesto, sicuramente non un pezzo da museo. Il perito chiede al condòmino: “Che valore attribuiamo?” E il condòmino, con sorprendente sincerità, risponde: “Mah… non saprei. Non sono esperto di tappeti. Me lo dica lei.” Il perito osserva, valuta e stima: “Direi 50 euro.” È in quel preciso istante che avviene la metamorfosi. Il condòmino, fino a un secondo prima totalmente inesperto, si scopre improvvisamente fine conoscitore di tappeti orientali, persiani e caucasici “a sensazione”. E naturalmente giudica la valutazione come un affronto personale.
Ed ecco che, per un motivo misterioso ma diffusissimo, l’amministratore diventa il colpevole morale. Nonostante non abbia mai visto il tappeto, non possa valutarne l’usura, non conosca la sua provenienza e non abbia alcun potere sulla perizia, diventa comunque il destinatario della rabbia. È un classico: il perito fa il perito, il condòmino si innervosisce e l’amministratore incassa.
Qui sento il dovere, da assicuratore, di difendere la categoria. L’amministratore non può quantificare il valore dei beni personali, non può trattare al posto del condòmino, non può essere responsabile delle sensazioni economiche di chi, davanti a un tappeto bagnato, si accorge improvvisamente di possedere un reperto inestimabile. La quantificazione dei danni al contenuto è un rapporto diretto e inevitabile tra condòmino e perito.
Molti condòmini questo dettaglio non lo conoscono, altri preferiscono ignorarlo, altri ancora lo ricordano solo quando conviene. Ma la verità è semplice: se si chiede al perito di dare un valore, bisogna accettare che quel valore sia professionale e basato su criteri tecnici, non su percezioni emotive.
La gestione dei sinistri funziona solo quando ognuno svolge il proprio ruolo: il condominio denuncia, l’amministratore coordina, il perito valuta, il condòmino collabora e discute i suoi beni. Tutto il resto è rumore di fondo. Rumore che spesso nasce da un tappeto modesto che, all’improvviso, diventa un cimelio degno di un museo del Caucaso.
È per questo che continuo a dirlo: l’insidia non è quasi mai il bagnamento. L’insidia è ciò che scatta nella testa del condòmino quando un tappeto da 50 euro diventa una questione di principio. E a farne le spese, inutile dirlo, è sempre l’amministratore.
Gabrio Bacchini