Sfatiamo il mito secondo il quale il diritto condominiale sia sempre univoco e che qualsiasi argomento, riguardante il meraviglioso mondo del condominio, sia sempre ben delineato da un unico pensiero, sia nella dottrina che nella giurisprudenza, visto che non è assolutamente così. In tutte le “pillole didattiche” spesso ci si trova in situazioni sinusoidali, con un’alternanza di sentenze pro e contro, e poi si delinea l’idea che viene sempre seguita per anni, o decenni, e che potrebbe rimanere consolidata o, nel tempo, cambiare.
Possiamo ora esaminare il nostro argomento utile per gli amministratori di condominio (o altri professionisti del settore) ma che senz’altro interessa anche i condòmini.
Questa breve trattazione riguarda il sollecito di pagamento che spesso è una delle voci del compenso analitico dell’amministratore di condominio ed è un argomento molto dibattuto.
Possiamo dire che, tra pre riforma legge 220/12 (quindi prima della storica data 18/6/13) e post, purtroppo, non vi è -in dottrina- un chiaro cambio di passo, ed aggiungerei, purtroppo!
Questa non modifica nella formulazione della norma, ahimè, non sposa il mio pensiero che attuo da “sempre” (o meglio dal secondo anno come libero professionista, dal 2004, e l’ho sempre sostenuto ed insegnato, dedicandoci intere lezioni, nei corsi di formazione sia per neofiti che per l’aggiornamento del “senior”).
Ma nello specifico?
Diciamo che, da dopo la riforma (18/6/13), se si pensa di dover addebitare il sollecito di pagamento questo deve essere ben precisato nel tariffario analitico che viene approvato con la nomina, diversamente -come già detto in passato-, nulla è parcellabile come extra.
La spesa del sollecito quindi è dovuta se oggetto di approvazione nel tariffario dell’amministratore ma va pagata dall’intera platea del condominio o dal singolo e quindi, in quest’ultimo caso, ad personam?
Qui si scatena la guerra tra i sostenitori, in dottrina e in giurisprudenza, di una posizione o l’altra. Una cosa certa, ed innegabile, è che se approvato come voce durante la nomina l’amministratore lo fattura al condominio e lo incassa poi se addebitarlo nel “capitolo” spese generali (e non spese proprietà, per favore, questa differenza sarà oggetto della prossima pillola) quindi art. 1123 comma 1° del c.c. o spese individuali e quindi art. 1123 comma 2° del c.c. è altra questione.
L’ attuale giurisprudenza che potrei definire, purtroppo, altalenante (io sono da sempre pro, su questo argomento, alla spesa “ad personam”) vede da un lato i tribunali di 1^ grado dare, spesso ma non sempre, ragione alla corrente concorde nel dire che va divisa 1123 comma 1^ mentre la Suprema Corte si è spinta, in qualche occasione, a pronunciarsi pro all’addebito come spesa ad personam e quindi 1123 comma 2°
Come ho sfacciatamente ammesso, io sono per la spesa ad personam (1123 comma 2^) ed in questi oltre 20 anni l’ho sempre applicata anche portando ad alcuni scontri che, spesso, mi hanno visto vincente.
Il problema vero è che molti, troppi, amministratori, da questo lato, sono dormienti (per non dire altro). L’amministratore ha l’obbligo, entro 6 mesi, di procedere legalmente contro i morosi mentre spesso, o quasi sempre, mi confronto con realtà dove esistono morosi da anni, ed in alcuni casi, da decenni. Tutto questo non è accettabile! (Dedicherò in futuro una pillola su questo argomento).
Se volete fare domande, su questo argomento, sono disponibile sia via whatsapp al 3917902610 che per mail a studiobarile@gmail.com oppure aldo.barile@yahoo.it
A presto
Aldo Barile