TERRAZZA ESCLUSIVA SUL TETTO: È TUA O È DEL CONDOMINIO?

Avere una terrazza all’ultimo piano sembra un sogno, finché non arriva il momento di riparare un’infiltrazione. Chi paga? Chi è il proprietario? La questione della “terrazza a uso esclusivo” che funge da copertura al fabbricato è una delle fonti di lite più frequenti in ambito condominiale.

In “Benvenuti in Condominio”, facciamo chiarezza su cosa stabilisce la legge e come interpretare i recenti orientamenti (come quelli proposti da Ediltecnico) per evitare di pagare per danni che spettano al condominio.

La distinzione fondamentale: Lastrico solare vs Tetto

Il punto di partenza è capire la natura della superficie:

• Tetto: È la struttura che copre l’edificio, solitamente a falde. È sempre bene comune, salvo che il titolo di proprietà non dica diversamente.

• Lastrico solare/Terrazza a livello: È la superficie piana che funge da copertura. Anche se è di proprietà privata (o in uso esclusivo a un condomino), svolge comunque una funzione di copertura per le unità immobiliari sottostanti.

Chi paga le riparazioni? (La regola d’oro dell’art. 1126 c.c.)

Poiché la terrazza “protegge” il palazzo, la spesa per la sua manutenzione (impermeabilizzazione, guaine, pavimentazione se legata all’impermeabilizzazione) non è mai a carico esclusivo di chi la usa.

Il criterio di ripartizione è preciso:

• 1/3 della spesa: A carico del proprietario (o titolare dell’uso esclusivo) della terrazza.

• 2/3 della spesa: A carico di tutti i condòmini che sono coperti dalla proiezione della terrazza, ripartiti per millesimi di proprietà.

Quando la terrazza “spoglia” diventa un problema

Spesso si discute se sia giusto pagare per le “piastrelle” del vicino. La giurisprudenza ha chiarito:

• Se la spesa serve per impermeabilizzare (proteggere il tetto dalle infiltrazioni), pagano tutti (secondo il criterio 1/3 + 2/3).

• Se la spesa riguarda elementi decorativi o di rifinitura (piastrelle di pregio, ringhiere ornamentali) che servono solo al godimento del proprietario della terrazza, allora la spesa è interamente a carico di quest’ultimo.

Il nodo delle infiltrazioni

Cosa succede se il soffitto del vicino di sotto diventa una “cascata”?

• Se l’infiltrazione è dovuta a difetto di manutenzione della guaina (copertura), pagano tutti (1/3 + 2/3).

• Se l’infiltrazione è dovuta a cattivo uso (es. il proprietario della terrazza ha forato la guaina montando un gazebo o lasciando ristagnare acqua sporca), la responsabilità è esclusiva del proprietario della terrazza, che deve risarcire il danno subito dal condomino sottostante.

Il consiglio di “Benvenuti in Condominio”: Prima di approvare in assemblea il rifacimento della terrazza del vicino, fate fare una perizia tecnica. È fondamentale separare i costi di “protezione dell’edificio” (spesa condominiale) dai costi di “miglioramento estetico” (spesa privata). Non pagate mai alla cieca i preventivi presentati dal vicino: la legge protegge il condominio da costi non dovuti.

Hai una terrazza ad uso esclusivo e temi di dover pagare tutto tu, o viceversa?

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Hai mai avuto discussioni sulla ripartizione delle spese per il rifacimento della terrazza del vicino? Avete trovato un accordo equo o siete finiti in contenzioso? Raccontacelo nei commenti!

Spero che questo articolo ti aiuti a fare chiarezza. Hai altri dubbi su manutenzioni o ripartizioni millesimali? Sono pronto ad approfondire!

Redazione