Quando un’impresa esegue lavori di manutenzione straordinaria in un condominio e fatica a riscuotere quanto pattuito, la legge le riconosce uno strumento fondamentale: il diritto di ottenere dall’amministratore l’elenco dei condòmini morosi, con i relativi dati e importi, per poter agire coattivamente (art. 63, comma 1, disp. att. c.c.).

Ma a chi va rivolta esattamente la richiesta e, soprattutto, chi risponde in giudizio se l’elenco non viene consegnato? A fare chiarezza su un tema caldissimo è il Tribunale Civile di Torre Annunziata con la netta Sentenza n. 2061 del 23 luglio 2026, che aderisce al più recente e rigoroso orientamento della Corte di Cassazione.

Il caso: l’impresa fa causa al condominio per avere i nomi dei morosi

La controversia nasce dall’azione legale promossa da una società appaltatrice, creditrice nei confronti di un condominio per lavori di manutenzione straordinaria regolarmente eseguiti. Poiché il credito faticava a trovare soddisfazione, la ditta aveva citato in giudizio direttamente il condominio, chiedendo al giudice di condannarlo alla consegna dell’elenco dei condòmini morosi (generalità, millesimi e somme dovute), richiamando sia il dettato dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile sia una specifica clausola contrattuale.

Il condominio si era difeso eccependo, tra le altre cose, la non imputabilità dell’eventuale ritardo o inadempimento, dal momento che l’edificio aveva attraversato un lunghi periodo di vacanza della carica di amministratore, colmato solo di recente grazie a una nomina giudiziale.

Il principio chiave: l’obbligo è dell’amministratore in proprio

Il Tribunale di Torre Annunziata ha respinto la domanda della società appaltatrice, ma per un motivo di carattere preliminare e dirompente: il difetto di legittimazione passiva del condominio.

I giudici hanno chiarito che l’obbligo di comunicare ai creditori i dati dei condòmini morosi non rientra tra le attribuzioni gestorie o i poteri di rappresentanza riferibili all’ente condominiale (disciplinati dagli artt. 1130 e 1131 c.c.). Si tratta, invece, di un dovere legale di cooperazione posto direttamente in capo all’amministratore in proprio, del tutto estraneo al normale rapporto di mandato che lega quest’ultimo al condominio.

Di conseguenza:

• Dall’omessa o intempestiva esecuzione di tale obbligo non può derivare alcuna responsabilità giuridica o patrimoniale a carico del condominio.

• L’azione giudiziale volta a ottenere l’ostensione dell’elenco dei morosi deve essere proposta esclusivamente nei confronti dell’amministratore in proprio, la cui eventuale condanna si fonda su una responsabilità di tipo aquiliano (extracontrattuale).

• Se la domanda viene rivolta (erroneamente) solo nei confronti del condominio, il giudice deve rigettarla per difetto di legittimazione passiva, eccezione rilevabile anche d’ufficio dagli atti di causa.

L’esito: domanda rigettata e spese compensate

Applicando rigorosamente questo principio, il Tribunale ha respinto la pretesa della società creditrice mossa contro il condominio. Tuttavia, in considerazione della complessità e della continua evoluzione giurisprudenziale della materia (che rende la questione particolarmente controversa), il giudice ha disposto la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti.

Il consiglio di “Benvenuti in Condominio”: Per i creditori che intendono escutere i condòmini morosi ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, la giurisprudenza traccia una rotta precisa: il destinatario dell’azione e il soggetto obbligato in proprio è l’amministratore, non l’ente condominiale in quanto tale.

Il tuo condominio affronta questioni complesse legate ai rapporti con i creditori e alle tutele dell’articolo 63?

Raccontaci nei commenti: avevate mai sentito parlare della distinzione tra la responsabilità dell’amministratore in proprio e quella del condominio in materia di dati sui morosi?

La corretta individuazione dei soggetti responsabili e il rispetto dei ruoli processuali sono fondamentali per evitare cause dall’esito sfavorevole!

Redazione