INFILTRAZIONI NEL NEGOZIO MA NIENTE URGENZA: IL GIUDICE RESPINGE IL RICORSO CONTRO IL CONDOMINIO
Quando si verificano infiltrazioni d’acqua in un locale commerciale a causa di un tubo pluviale condominiale ammalorato, la reazione immediata è quella di ricorrere a un provvedimento d’urgenza (ex articolo 700 del Codice di Procedura Civile) per costringere l’edificio a intervenire. Ma la tutela cautelare richiede paletti rigidissimi, legati soprattutto alla reale gravità e imminenza del pericolo.
A ribadirlo con nettezza è il Tribunale di Trani (Sezione Civile, dott.ssa Margherita Valeriani) con l’Ordinanza del 10 luglio 2026 (R.G. n. 831/2025), che ha respontos integralmente il ricorso d’urgenza presentato dal proprietario di un immobile commerciale.
I fatti: dal ricorso per ATP alla richiesta di provvedimento d’urgenza
La vicenda trae origine da un contenzioso avviato dal proprietario di un locale commerciale situato all’interno di un complesso condominiale a Trani. Il negoziante aveva promosso in precedenza un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) per individuare le cause di infiltrazioni d’acqua piovana nel proprio magazzino riconducibili a un pluviale condominiale.
Successivamente al deposito della perizia (avvenuto nel maggio 2023), i condomìni avevano incaricato una ditta di eseguire i lavori, provvedendo a sostituire il vecchio pluviale in cemento-amianto con una nuova condotta in PVC. Tuttavia, lamentando il persistere di alcune problematiche e ritenendo i lavori parziali o negligenti, il proprietario aveva adito il Tribunale d’urgenza ex art. 700 c.p.c., chiedendo di ordinare l’immediata esecuzione di tutte le opere definitive e lamentando danni alla merce, alla salubrità dell’ambiente e alla propria reputazione professionale.
Il nodo del “Periculum in mora”: i danni sono modesti e non imminenti
Il giudice ha fondato il rigetto del ricorso su un’analisi rigorosa dei requisiti indispensabili per la concessione della tutela cautelare, riscontrando in primo luogo la totale insussistenza del periculum in mora (il pregiudizio imminente e irreparabile).
Dalle risultanze delle due consulenze tecniche d’uopo (sia quella dell’ATP che quella disposta nel corso del procedimento d’urgenza) è emerso che:
Danni circoscritti e modesti: Le infiltrazioni si verificano esclusivamente in occasione di eventi meteorici di particolare intensità (e non in modo continuo) e interessano unicamente il locale retrostante adibito a magazzino, risultando del tutto estraneo il locale adibito alla vendita al dettaglio, che può essere regolarmente utilizzato.
Nessun rischio igienico-sanitario: Non sono state riscontrate gravi presenze di muffe o condizioni tali da compromettere la stabilità strutturale dell’immobile o la salute delle persone.
Natura economica del pregiudizio: I danni materiali accertati (bagnamento di alcune strutture lignee e delle ante delle vetrine) sono di entità modesta e circoscritta, perfettamente riparabili mediante un congruo risarcimento economico in sede ordinaria, escludendo così qualsiasi carattere di irreparabilità.
La condotta dei condomini: nessuna “inerzia” colpevole
Anche sotto il profilo del fumus boni iuris (la probabile fondatezza della pretesa), il ricorso è stato giudicato infondato.
Il consulente tecnico d’ufficio ha infatti accertato che i condomìni resistenti non sono rimasti inerti, ma hanno dato puntuale esecuzione alle opere principali indicate nella prima CTU, provvedendo alla bonifica della colonna e alla sostituzione del tratto di pluviale ammalorato che originava il guasto. Il fatto che non siano state eseguite ulteriori opere “facoltative” o suggerite solo in via accessoria non integra alcuna responsabilità per omissione o violazione dell’articolo 2051 del Codice Civile. Eventuali valutazioni su percorsi alternativi della tubazione esulano dai rimedi cautelari d’urgenza.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale di Trani ha definitivamente disposto:
Il rigetto integrale del ricorso d’urgenza promosso dal ricorrente.
La condanna del ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore dei condìmini resistenti, liquidate in oltre 5.200 euro ciascuno per compensi professionali, oltre a rimborso forfettario, IVA e CAP.
La posta a carico definitivo del ricorrente delle spese di CTU liquidate nel corso del giudizio.
Il consiglio di “Benvenuti in Condominio”: Il ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. non è uno strumento utilizzabile per qualsiasi controversia condominiale, ma richiede la prova rigorosa di un danno grave, imminente e irreparabile che non tolleri i tempi del giudizio ordinario.
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Redazione
