In un condominio della provincia di Alessandria, un proprietario ha realizzato alcune modifiche interne al proprio appartamento: piccoli spostamenti di tramezzi, diversa distribuzione dei vani, ampliamento di un soppalco.
Nulla di eclatante all’esterno, ma abbastanza da incidere – secondo il tecnico incaricato – sull’equilibrio delle quote millesimali originarie, con conseguente alterazione dei rapporti di contribuzione alle spese comuni.
Dopo la contestazione formale, il condomino si è dimostrato collaborativo e sensibile: ha riconosciuto la necessità di aggiornare le tabelle millesimali e si è detto disponibile a sostenerne integralmente i costi, oltre a rimborsare al condominio le differenze dovute per le spese comuni maturate nel periodo interessato. Un atteggiamento raro, che merita di essere sottolineato come esempio di correttezza e rispetto per la collettività condominiale.
Regolarità urbanistica e catastale
A scrivere alla nostra redazione è l’amministratore dello stabile, il quale, pur apprezzando la disponibilità del condomino, si interroga su un punto delicato: venuto a conoscenza delle variazioni edilizie interne, deve verificare la regolarità urbanistica e catastale delle opere? E soprattutto, esiste in capo all’amministratore un dovere di accertamento o di denuncia?
La risposta, alla luce della normativa e della giurisprudenza, è chiara. L’amministratore di condominio non è un pubblico ufficiale né un incaricato di pubblico servizio. La Corte di Cassazione ha più volte precisato (sentenze n. 9543/1993 e n. 28275/2009) che egli agisce in forza di un mandato privatistico conferito dai condomini e, pertanto, non è tenuto all’obbligo di denuncia previsto dall’art. 331 del codice di procedura penale. Se un condomino realizza modifiche all’interno della propria unità immobiliare e tali opere non incidono sulle parti comuni né compromettono la sicurezza dell’edificio, l’amministratore non ha alcun obbligo di informare le autorità o di indagare sulla regolarità edilizia o catastale dell’intervento.
Tuttavia, la sua funzione di tutela del condominio non è priva di confini di responsabilità. Quando le opere coinvolgono strutture portanti, impianti comuni o modificano il decoro e la sicurezza del fabbricato, l’amministratore ha il dovere di attivarsi per salvaguardare l’interesse collettivo. È in questa cornice che si colloca il suo ruolo: non di controllore edilizio, ma di garante della corretta gestione e dell’equilibrio tra diritti individuali e doveri collettivi.
Tra millesimi e responsabilità
Nel caso di Novara, la variazione interna ha comportato uno sbilanciamento nei millesimi di proprietà. L’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile consente, in tali ipotesi, la revisione delle tabelle millesimali quando le modifiche di fatto determinano un’alterazione apprezzabile dei rapporti proporzionali tra i condomini. Il comportamento del proprietario, che ha scelto di farsi carico della revisione a proprie spese e di riconoscere le differenze sulle spese condominiali, rappresenta una rara testimonianza di consapevolezza civica e di rispetto per l’equità.
L’amministratore, dal canto suo, agendo con prudenza e senso di responsabilità, ha il dovere di accertarsi che le opere eseguite non abbiano alcun impatto sulla sicurezza e sulla stabilità del condominio, chiedendo, ad esempio, una dichiarazione da parte dei tecnici del condomino e verificando che dalle opere non derivino modifiche alle parti comuni o una variazione nella possibilità d’uso da parte degli altri condomini.
La documentazione tecnica relativa all’intervento dovrà pertanto essere richiesta solo se utile a determinare correttamente le nuove quote o ad assicurare che le opere non rechino pregiudizio allo stabile e agli altri proprietari. Non gli compete accertare formalmente la conformità edilizia, né tantomeno denunciare l’intervento. Solo in presenza di opere potenzialmente pericolose e in assenza di un dialogo costruttivo con il condomino autore dei lavori (non è questo il caso), potrà valutare – previo confronto con l’assemblea e con un tecnico – l’opportunità di una segnalazione all’Ufficio Tecnico Comunale, non come atto dovuto, ma come misura di diligenza professionale.
Il caso dimostra che l’amministratore attento non è colui che moltiplica le denunce, ma chi sa leggere i confini del proprio mandato e interpretare la legge con buon senso, equilibrio e prudenza. E il condomino virtuoso non è quello che non sbaglia mai, ma colui che, accortosi dell’effetto della propria azione, si fa parte attiva per rimediare.
Come scriveva Seneca, “nessun vento è favorevole per il marinaio che non sa dove andare”: e in condominio, la direzione giusta è quella della collaborazione. L’amministratore che si informa e il condomino che coopera non si trovano su sponde opposte, ma navigano insieme verso la stessa meta: la tutela del bene comune.
Gianluca Carullo