Quando si decide di vendere un immobile inserito in un condominio, una delle domande più frequenti tra acquirenti e venditori riguarda la gestione delle spese arretrate o dei costi per lavori di manutenzione straordinaria già approvati dall’assemblea. Chi deve farsene carico? Chi ha firmato il rogito o chi era proprietario quando è stata approvata l’opera?

La questione, spesso al centro di liti giudiziarie, è stata chiarita in modo netto dalla giurisprudenza e da recenti interventi in materia (come illustrato anche nelle analisi giuridiche di settore): la regola di base non dipende da quando i lavori vengono materialmente eseguiti, ma da quando la spesa è stata formalmente deliberata.

La regola d’oro: chi paga se la delibera è precedente al rogito?

Secondo il consolidato orientamento della Corte di Cassazione, l’obbligo di contribuire alle spese per i lavori straordinari sorge nel momento esatto in cui viene adottata la delibera assembleare che approva l’opera e la relativa spesa.

• Il principio del “momento della delibera”: Se l’assemblea approva i lavori straordinari (ad esempio il rifacimento della facciata, del tetto o l’installazione dell’ascensore) prima della firma del rogito notarile di vendita, il costo resta a carico del vecchio proprietario (il venditore), anche se i cantieri aprono mesi dopo e i lavori vengono materialmente eseguiti quando la casa è già di proprietà dell’acquirente.

• Perché paga il venditore: La delibera assembleare vincola il proprietario che rivestiva tale qualifica nel momento in cui la spesa è stata decisa e inserita nel bilancio condominiale.

Il vincolo di solidarietà nei confronti del condominio (Art. 63 disp. att. c.c.)

Anche se nei rapporti interni tra venditore e compratore l’onere economico spetta a chi era proprietario al momento della delibera, nei rapporti esterni con il condominio la situazione è diversa e tutela le casse dell’ente.

Ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, l’acquirente è obbligato in solido con il venditore al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Questo significa che:

• L’amministratore del condominio potrà legittimamente richiedere il pagamento delle somme anche al nuovo proprietario (l’acquirente), specie se il venditore risulta irreperibile o inadempiente.

• Tuttavia, qualora l’acquirente sia costretto a pagare somme deliberate prima dell’acquisto, egli avrà pieno diritto di rivalsa per ottenere la restituzione integrale di quanto versato direttamente nei confronti del vecchio proprietario.

L’importanza degli accordi nel rogito

Per evitare contenziosi, lamentele o brutte sorprese dopo la vendita, è fondamentale che le parti (venditore e acquirente) affrontino apertamente la questione in sede di trattativa e definiscano clausole chiare all’interno del rogito notarile:

• È possibile accordarsi affinché il venditore si accolli tutte le spese straordinarie deliberate prima dell’atto.

• Oppure si può stabilire che l’acquirente subentri anche in tali oneri (magari a fronte di un conguaglio o di una rimodulazione del prezzo di vendita dell’immobile).

• Attenzione: Gli accordi presi tra le parti nel rogito valgono esclusivamente nei rapporti interni; il condominio, in virtù della sua terzietà, potrà comunque far valere la legge e le responsabilità solidali nei limiti previsti dal codice.

Il consiglio di “Benvenuti in Condominio”: Prima di comprare o vendere casa, chiedete sempre all’amministratore un resoconto dettagliato di tutte le delibere assembleari pendenti, dei lavori straordinari approvati e dei bilanci approvati ma non ancora saldati. La trasparenza evita contenziosi futuri!

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Raccontaci nei commenti: al momento di comprare o vendere casa, avete mai dovuto gestire spese per lavori straordinari deliberati “sul filo di lana”?

Redazione