Hai approfittato del Superbonus per riqualificare il tuo appartamento in condominio e ora hai deciso di vendere? Congratulazioni, ma attenzione: l’operazione richiede estrema cautela. La presenza di un cantiere Superbonus nell’edificio non è un dettaglio trascurabile nel rogito, e la fiscalità che ne deriva può riservare brutte sorprese.
In “Benvenuti in Condominio”, analizziamo i punti chiave da chiarire dal notaio e i rischi fiscali per chi vende un immobile oggetto di interventi edilizi massicci.
Cosa dichiarare dal Notaio (e perché)
Il notaio, nel redigere l’atto di compravendita, ha l’obbligo di verificare lo stato dell’immobile. Ecco cosa deve emergere:
- Lo stato dei lavori: Se i lavori sono ancora in corso, va dichiarato chiaramente a che punto sono, chi è il responsabile dei lavori e se sono state presentate tutte le autorizzazioni (CILA/SCIA).
- La cessione delle detrazioni: È fondamentale chiarire contrattualmente chi beneficerà delle rate residue della detrazione fiscale. Per legge, se non diversamente specificato, le quote restanti del Superbonus si trasferiscono all’acquirente. Se il venditore vuole mantenerle, deve esplicitarlo nel rogito.
- La conformità urbanistica: In presenza di Superbonus, il notaio verificherà che non vi siano difformità tra il progetto presentato e lo stato di fatto. Un errore in questa fase può bloccare la vendita o esporre a sanzioni pesantissime.
La Plusvalenza: si paga?
La vendita di un immobile ristrutturato con il Superbonus fa scattare l’allarme plusvalenza (tassazione sulla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto/costruzione).
- La regola dei 5 anni: Se vendi prima di 5 anni dall’acquisto, la plusvalenza è tassata (a meno che non sia l’abitazione principale per la maggior parte del tempo).
- Costi di ristrutturazione: La buona notizia è che le spese sostenute per i lavori edilizi (compresi quelli agevolati con Superbonus) si aggiungono al costo di acquisto dell’immobile, aumentando il “valore di carico” e riducendo, di conseguenza, la plusvalenza tassabile.
- Attenzione: Se hai ceduto il credito o hai usufruito dello sconto in fattura, non avendo sostenuto il costo in modo diretto, la situazione fiscale diventa molto complessa e il valore di carico potrebbe non beneficiare dell’aumento. Consulta sempre un consulente fiscale prima di firmare!
Cosa si rischia?
I pericoli sono principalmente due:
- Rischi fiscali (Agenzia delle Entrate): Se durante un controllo emerge che le asseverazioni del Superbonus erano false o che i lavori non erano conformi, l’Agenzia delle Entrate può revocare l’agevolazione. Il rischio è che le sanzioni e il recupero delle somme vengano richiesti al proprietario attuale dell’immobile (l’acquirente), se non correttamente tutelato in sede di rogito.
- Responsabilità civile verso l’acquirente: Se dichiari il falso o nascondi vizi occulti derivanti da lavori fatti male durante il Superbonus, l’acquirente può farti causa per ottenere una riduzione del prezzo o la risoluzione del contratto, chiedendo il risarcimento dei danni.
4. Consigli per una vendita “Blindata”
- Documentazione pronta: Prepara un fascicolo completo con la pratica edilizia, il certificato di fine lavori e l’attestazione del corretto utilizzo del Superbonus. È il miglior biglietto da visita per l’acquirente.
- Accordo chiaro: Definite per iscritto chi “si prende” le rate residue del bonus. Se il venditore le trattiene, deve comunicarlo all’Agenzia delle Entrate.
- Clausola di manleva: Inserisci nel rogito una clausola in cui il venditore garantisce la conformità dei lavori e si impegna a rispondere di eventuali contestazioni fiscali legate a irregolarità del Superbonus pregresso.
Vendere un appartamento oggetto di Superbonus richiede attenzione massima alla regolarità edilizia e fiscale. Dal notaio è obbligatorio chiarire lo stato dei lavori e il destino delle detrazioni residue. La plusvalenza può essere mitigata dai costi di ristrutturazione, ma il calcolo cambia drasticamente se si è usufruito di sconto in fattura o cessione del credito. I rischi legati a false asseverazioni ricadono sull’immobile, rendendo fondamentale una corretta tutela contrattuale tra le parti per evitare contenziosi futuri.
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Redazione
