Nella gestione di patrimoni immobiliari di grandi dimensioni, la richiesta di sicurezza da parte dei residenti è una costante. Tuttavia, l’installazione di sistemi di videosorveglianza nelle aree comuni ha trasformato le società di amministrazione in veri e propri gestori di dati personali. L’incrocio tra il diritto alla sicurezza e il diritto alla privacy costituisce un “campo minato” normativo. Un passo falso nel rispetto del Regolamento Generale sulla Protezione dei Dati (GDPR – UE 2016/679) non solo invalida le prove raccolte, ma espone il condominio e la società amministratrice a sanzioni economiche devastanti da parte dell’Autorità Garante.

1. La legittimazione assembleare: l’Articolo 1122-ter del Codice Civile

L’ordinamento giuridico italiano, attraverso la riforma del condominio, ha introdotto l’art. 1122-ter c.c., che stabilisce formalmente i requisiti per l’installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni.

Per procedere legalmente, la società di amministrazione deve ottenere una delibera assembleare approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio). È un grave errore procedurale ritenere che l’amministratore possa installare telecamere avvalendosi dei poteri di urgenza (art. 1135 c.c.) senza il vaglio dell’assemblea, nemmeno a seguito di episodi di vandalismo. Una decisione unilaterale in tal senso rende l’acquisizione delle immagini un trattamento illecito fin dall’origine.

2. Il Condominio come “Titolare del Trattamento” (Data Controller)

Dal momento in cui vengono installate le telecamere, il condominio assume la veste giuridica di Titolare del Trattamento (Data Controller), mentre la società di amministrazione e, all’occorrenza, l’istituto di vigilanza privata o il servizio di portierato, devono essere designati formalmente come Responsabili del Trattamento (Data Processors) mediante un contratto specifico (art. 28 GDPR).

Per le grandi infrastrutture residenziali, ciò comporta l’obbligo inderogabile di redigere e mantenere aggiornato il Registro delle Attività di Trattamento (Art. 30 GDPR). La società amministratrice non può limitarsi ad accendere le telecamere; deve documentare:

• La finalità della registrazione (esclusivamente sicurezza e tutela del patrimonio).
• Le categorie di interessati (condòmini, ospiti, lavoratori, passanti).
• Le misure di sicurezza tecniche e organizzative adottate per impedire accessi non autorizzati (crittografia, password di accesso al DVR limitate).

3. Il principio di minimizzazione e gli angoli di visuale

L’Autorità Garante è inflessibile sul principio di minimizzazione dei dati (art. 5 GDPR). Le telecamere installate dal condominio devono inquadrare in modo stretto ed esclusivo le aree comuni pertinenti (autorimesse, accessi principali, corridoi).

È severamente vietato che l’angolo di visuale riprenda spazi estranei al condominio, come la pubblica via, marciapiedi esterni o le porte di ingresso di abitazioni private e immobili confinanti. Se l’architettura dei luoghi rende difficile tale limitazione, l’installatore tecnico deve applicare tecniche di oscuramento (mascheramento o privacy masking nel software) per pixelare le zone vietate. Una telecamera orientata male può integrare il reato di interferenze illecite nella vita privata (art. 615-bis c.p.).

4. La cartellonistica e l’informativa a “Doppio Livello”

Il principio di trasparenza impone che chiunque debba sapere di stare per entrare in una zona videosorvegliata prima di entrare nel raggio di azione della telecamera. Il classico cartello giallo con l’icona della telecamera è necessario, ma insufficiente se non compilato correttamente.

La normativa europea richiede un’informativa a “doppio livello”:

• Primo livello (il cartello): Deve essere ben visibile in tutte le vie di accesso. Deve indicare il Titolare del trattamento (il Condominio), la finalità (sicurezza), i tempi di conservazione e un mezzo di contatto diretto (es. codice QR o sito web) per accedere all’informativa completa sulla privacy.
• Secondo livello (l’informativa estesa): Un testo dettagliato con tutti i diritti dell’interessato (accesso, cancellazione, limitazione), che l’amministratore deve tenere a disposizione in portineria, in una bacheca chiusa o sul portale web dell’amministrazione.

5. Tempi di conservazione delle immagini: il limite delle 24/48 ore

Uno degli errori più sanzionati dalle autorità è la conservazione prolungata delle registrazioni. Le linee guida del Comitato Europeo per la Protezione dei Dati (EDPB) stabiliscono che le immagini devono essere sovrascritte automaticamente entro un termine non superiore a 24 o, al massimo, 48 ore.

Una conservazione che raggiunga i 7 giorni è giustificabile solo in casi eccezionali (ad esempio, durante periodi di chiusura totale dell’edificio) o previa specifica richiesta dell’autorità giudiziaria a seguito della commissione di un reato. La società di amministrazione deve esigere dal fornitore tecnologico un certificato di taratura del registratore (NVR/DVR) che dimostri l’impostazione inalterabile di questa cancellazione automatica.

Conclusioni: La Privacy come Standard di Eccellenza

Per una grande società di amministrazione, trattare la videosorveglianza come una mera questione di “cavi e monitor” è un rischio aziendale inaccettabile. Una denuncia al Garante da parte di un condomino dissenziente può scatenare ispezioni approfondite e sanzioni proporzionate al fatturato degli enti coinvolti.

In Avvocato in Condominio, ribadiamo che la conformità normativa (Privacy Compliance) deve essere un servizio integrato offerto dall’amministrazione. Presentarsi in assemblea con un “Pacchetto Videosorveglianza Legale” — comprensivo di preventivo tecnico, valutazione di impatto (DPIA) e bozze di cartellonistica e registri — è la dimostrazione definitiva di professionalità. Trasforma un adempimento burocratico gravoso in una blindatura legale che protegge il valore dell’immobile e la tranquillità di tutti i suoi occupanti.

Marco Starace