Tra le richieste che sempre più spesso arrivano agli amministratori di condominio ce n’è una che, a prima vista, sembra semplice e quasi burocratica: un condòmino ha acceso un mutuo e la banca chiede di apporre un vincolo sulla polizza Globale Fabbricati del condominio.

La domanda che dovremmo porci, però, è un’altra:

la banca sta davvero chiedendo di vincolare ciò che può essere vincolato?

Perché una cosa è il vincolo sull’immobile acquistato con un finanziamento. Un’altra, completamente diversa, è il vincolo di una polizza assicurativa che tutela un intero condominio.

Una differenza che non è solo tecnica

Analizzando diversi testi di vincolo predisposti dagli istituti di credito, capita di leggere clausole con cui la compagnia assicurativa dovrebbe impegnarsi:

– a non disdire la polizza senza il consenso della banca;
– a non modificarne le condizioni senza autorizzazione;
– a non liquidare i sinistri senza il preventivo assenso dell’istituto mutuante.

Letto così potrebbe sembrare ragionevole.

Ma è davvero così?

Se il testo non è correttamente delimitato, quelle clausole finiscono per riferirsi all’intera polizza condominiale e non soltanto alla quota di interesse del singolo proprietario che ha contratto il mutuo.

Le conseguenze operative potrebbero essere molto rilevanti.

L’amministratore individua una polizza più conveniente e più completa per il condominio: può sostituirla senza attendere il consenso della banca?

Occorre aggiornare il contratto introducendo nuove garanzie o modificando alcuni massimali: chi decide?

Si verifica un grave incendio o un importante danno da acqua: la compagnia deve attendere l’autorizzazione della banca prima di liquidare l’indennizzo destinato al condominio?

Sono interrogativi tutt’altro che teorici.

Il valore assicurato non coincide con il valore del mutuo

Esiste poi un secondo aspetto spesso sottovalutato.

La banca ragiona normalmente sul valore economico dell’acquisto o sul capitale finanziato.

La polizza Globale Fabbricati, invece, viene costruita sul valore di ricostruzione a nuovo dell’intero edificio.

Sono grandezze completamente differenti, determinate con criteri diversi e finalità diverse.

Confondere questi due valori significa sovrapporre strumenti che nascono per rispondere a esigenze completamente differenti.

La quota del singolo condòmino è già individuabile

Un principio fondamentale è che la somma assicurata dalla Globale Fabbricati è riferita all’intero edificio, ma il singolo condòmino vi partecipa nei limiti della propria quota di proprietà espressa dai millesimi.

Se la banca necessita di una tutela ulteriore sul bene ipotecato, la soluzione più coerente è normalmente quella di richiedere al proprietario una copertura assicurativa privata riferita esclusivamente al proprio appartamento, senza incidere sulla gestione assicurativa dell’intero condominio.

Quando arriva una richiesta di vincolo, l’amministratore non dovrebbe limitarsi a trasmetterla alla compagnia.

È opportuno verificare che la documentazione identifichi con precisione:

– l’appartamento interessato;
– gli identificativi catastali;
– la filiale bancaria competente;
– il numero della pratica di mutuo;
– il notaio rogante;
– la durata del vincolo;
– l’effettivo ambito di applicazione delle clausole richieste.

Solo così è possibile evitare che un’esigenza legittima del singolo proprietario finisca per produrre effetti indesiderati sull’intera collettività condominiale.

Una riflessione finale

La polizza Globale Fabbricati nasce per proteggere un patrimonio comune e garantire la continuità della gestione del condominio.

Ogni richiesta di vincolo merita quindi attenzione, chiarezza e una valutazione tecnica preventiva.

Perché tutelare il diritto di un singolo proprietario è corretto.

Ma farlo senza compromettere l’operatività dell’intera polizza condominiale è ancora più importante.

Gabrio Bacchini