Quando una goccia diventa un problema di condominio

C’è sempre una prima goccia.
Una piccola macchia sul soffitto del pianerottolo, una bolla sulla parete, poi un giorno una vera e propria infiltrazione che non lascia dubbi: il tetto del condominio ha deciso di ricordare a tutti che anche lui, come ogni parte comune, ha bisogno di manutenzione.

Da qui inizia una delle questioni più spinose della vita condominiale: chi paga i danni causati da infiltrazioni d’acqua dal tetto o dalle parti comuni?
È colpa del condominio? Deve intervenire l’amministratore? Oppure la spesa ricade sul singolo proprietario che lamenta il danno?

Nel mondo reale — quello fatto di assemblee accese, preventivi, e discussioni in chat condominiale — la risposta non è sempre immediata. Ma la legge è chiara, e comprendere come funziona può evitare liti, perdite di tempo e — soprattutto — nuove infiltrazioni nei rapporti di buon vicinato.

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Cosa dice la legge sulle infiltrazioni d’acqua in condominio

La normativa italiana, in particolare l’articolo 1117 del Codice Civile, stabilisce che il tetto, il lastrico solare e le coperture sono parti comuni del condominio.
Questo significa che la loro manutenzione, così come i danni derivanti dal loro cattivo stato, sono a carico dell’intero condominio — salvo casi particolari.

Il principio è semplice: se l’infiltrazione proviene da una parte comune, tutti i condomini devono partecipare alle spese in proporzione ai millesimi di proprietà.

Tuttavia, come spesso accade in condominio, il diavolo si nasconde tra le tegole.
Infatti, non sempre è facile determinare da dove arriva realmente l’acqua — e da questo può dipendere chi deve pagare.

Infiltrazioni dal tetto comune: responsabilità collettiva

Se il danno proviene dal tetto comune — cioè da una parte che serve a coprire l’intero edificio — la responsabilità è del condominio nel suo complesso.
L’amministratore deve intervenire per ordinare un sopralluogo tecnico, verificare l’origine dell’infiltrazione e convocare un’assemblea straordinaria per approvare la spesa di riparazione.

👉 E se l’amministratore non interviene?
Il singolo condomino può richiedere un intervento urgente, anticipando eventualmente le spese, che potrà poi recuperare dagli altri condomini in sede di ripartizione.

Infiltrazioni dal lastrico solare o terrazzo a uso esclusivo

Uno dei casi più complessi è quello del lastrico solare di proprietà o uso esclusivo, cioè di quella porzione di copertura che funge da terrazzo per un singolo condomino.
In questi casi si applica l’art. 1126 del Codice Civile, che prevede una suddivisione delle spese in questo modo:

• 1/3 a carico del proprietario o utilizzatore esclusivo del lastrico,
• 2/3 a carico del condominio (cioè di tutti gli altri condomini che ne traggono utilità).

Questo equilibrio serve a tutelare entrambe le parti: chi gode dell’uso esclusivo del lastrico contribuisce in parte maggiore al suo mantenimento, ma il condominio non è esente perché ne beneficia come copertura.

Chi paga i danni interni causati dalle infiltrazioni?

Una cosa è la riparazione della causa, un’altra sono i danni subiti.
Se, per esempio, un’infiltrazione dal tetto condominiale ha rovinato il soffitto o gli arredi di un appartamento, il condominio deve risarcire il danno al singolo proprietario.

Questo perché la mancata manutenzione della parte comune costituisce responsabilità civile ai sensi dell’art. 2051 c.c., che regola il danno cagionato da cosa in custodia.

👉 In parole semplici:
Il condominio è come un “custode” del tetto, e se il tetto provoca un danno, il condominio risponde — a meno che non dimostri che l’evento è stato imprevedibile o inevitabile (come un nubifragio eccezionale).

Quando interviene l’assicurazione condominiale

Molti amministratori sottovalutano l’importanza di una polizza Globale Fabbricati adeguata.
Questa assicurazione può coprire sia i danni materiali al fabbricato, sia i danni ai beni dei singoli condomini, a seconda delle clausole inserite.

In caso di infiltrazioni:

• Se la polizza prevede la garanzia “eventi atmosferici” o “danni da acqua condotta”, può intervenire direttamente.
• In caso contrario, le spese restano a carico del condominio.

📎 Leggi anche: La verità che nessuno vi dice sulla polizza condominiale

Quando la colpa è del singolo condomino

Non tutte le infiltrazioni sono condominiali.
Se, ad esempio, la perdita proviene da una tubatura interna a un appartamento, la responsabilità è del proprietario di quella unità.
Lo stesso vale per balconi, verande o tettoie private non correttamente impermeabilizzate.

In questi casi, il vicino danneggiato dovrà rivolgersi direttamente al condomino responsabile, senza coinvolgere il condominio.

👉 Importante: anche in questi casi può intervenire la polizza privata del singolo, se copre i danni da acqua a terzi.

Casi particolari: infiltrazioni da cortile o muro perimetrale

Le infiltrazioni laterali — cioè quelle provenienti da muri perimetrali, cortili o gronde — sono tra le più difficili da inquadrare.
Il principio, però, resta lo stesso: se la fonte è una parte comune, paga il condominio.

Tuttavia, la ripartizione delle spese può variare:

• Se il danno interessa solo un gruppo di condomini (ad esempio, un blocco di scale o un corpo di fabbrica autonomo), la spesa ricade solo su di loro.
• Se riguarda tutto l’edificio, viene suddivisa tra tutti i proprietari.

Quando serve un perito (e perché conviene a tutti)

Nei casi di incertezza, è fondamentale incaricare un tecnico di fiducia — spesso un geometra o ingegnere — per redigere una perizia sulle cause delle infiltrazioni.
Un piccolo investimento che evita errori ben più costosi.
Il perito individua con precisione:

• l’origine dell’acqua,
• le parti coinvolte (comuni o private),
• la corretta ripartizione delle spese.

Molti litigi condominiali nascono proprio dalla mancanza di una perizia tecnica chiara.

Le sanzioni e le azioni legali

Se un condomino o l’amministratore non intervengono, il proprietario danneggiato può richiedere un risarcimento per via legale.
Il giudice valuterà se vi sia negligenza nella manutenzione e potrà condannare il condominio o il singolo responsabile al pagamento dei danni e delle spese processuali.

Nei casi più gravi, si può configurare anche un danno morale o alla salute, specie se l’infiltrazione ha reso l’abitazione insalubre o inutilizzabile.

La prevenzione è la migliore riparazione

In condominio, come nella vita, prevenire costa sempre meno che riparare.
Un controllo periodico delle coperture, delle gronde e dei terrazzi può evitare danni strutturali e spese impreviste.
Ogni amministratore dovrebbe programmare ispezioni annuali e aggiornare la polizza assicurativa in base alle caratteristiche dell’edificio.

Buone pratiche di manutenzione condominiale

1. Effettuare la pulizia stagionale delle grondaie e dei pozzetti.
2. Verificare lo stato delle guarnizioni e delle guaine impermeabili.
3. Controllare periodicamente i punti di raccordo tra tetto e terrazzi.
4. Segnalare tempestivamente qualunque macchia o anomalia.
5. Includere nel bilancio condominiale un fondo per manutenzione straordinaria.

📎 Leggi anche: Condomini e catastrofi naturali: obbligo o scelta prudente?

I casi più curiosi (ma veri) di infiltrazioni “italiane”

Dal Friuli alla Sicilia, ogni condominio ha la sua “leggenda d’acqua”.
C’è chi ha scoperto che la perdita proveniva da una piscina privata costruita sopra il garage comune, chi ha trovato radici di piante ornamentali infilate nelle grondaie, e chi ha passato mesi a discutere se il danno fosse “meteorologico o condominiale”.

In un caso emblematico, un condominio di Milano ha portato in tribunale il vicino del piano attico, accusandolo di non aver impermeabilizzato il terrazzo. Dopo due anni di perizie e udienze, la sentenza ha stabilito che… il colpevole era il condominio stesso, per aver trascurato il giunto di dilatazione del tetto.
Morale: l’acqua trova sempre la strada — e spesso anche il modo di far litigare tutti.

Conclusioni: chiarezza e rispetto per evitare danni e litigi

L’acqua non ha colpa: segue solo la via più facile.
Ma quando attraversa pareti e soffitti, porta con sé tensioni, incomprensioni e — a volte — conti salati.
Sapere chi paga le infiltrazioni in condominio non è solo una questione di diritto, ma di convivenza civile e trasparenza.

Un condominio funziona bene quando ognuno fa la propria parte:

• l’amministratore gestisce con prontezza,
• i condomini collaborano e segnalano,
• l’assemblea decide con buon senso.

Solo così si evita che una semplice goccia diventi un fiume di problemi.

Hai vissuto anche tu un caso di infiltrazioni in condominio?
Raccontacelo nei commenti o scrivici a redazione@benvenutiincondominio.it: le esperienze dei lettori aiutano tutti a capire meglio come convivere — e coesistere — sotto lo stesso tetto.

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