A volte, una leggerezza può diventare un grosso problema: se un condomino trascura il pagamento delle spese condominiali per più di sei mesi, l’amministratore ha il potere legale —e il dovere— di intervenire.
Cosa dice la legge?
Secondo l’art. 63, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, se la morosità supera un semestre, l’amministratore può sospendere i servizi comuni suscettibili di godimento separato, come riscaldamento, acqua calda, ascensore, piscina o altro. Non serve una delibera assembleare o autorizzazione preventiva dal giudice: l’azione può scattare in via di autotutela.
Cosa dicono i tribunali?
- Il Tribunale di Ferrara (sentenza n. 444 del 7 maggio 2025) ha confermato che la sospensione del riscaldamento è lecita se il moroso può adottare soluzioni alternative (come stufe elettriche) e se la sospensione non compromette il diritto alla salute.
- Tribunale di Treviso ha autorizzato la sospensione di riscaldamento, raffrescamento e acqua calda, proprio perché la morosità ultra-semestrale è un presupposto sufficiente.
Ma attenzione alla tutela della salute
Altri tribunali (come quelli di Brescia, Torino e Bologna) hanno posto un limite: acqua e riscaldamento sono servizi essenziali. Togliere questi può violare il diritto alla salute (art. 32 Cost.), soprattutto senza autorizzazione giudiziaria.
E dal governo arriva un ulteriore monito: molte normative prevedono una fornitura minima, ad esempio almeno 50 litri di acqua al giorno per chi vive in condizioni economiche difficili.
La parola della giurisprudenza: equilibrio necessario
Legalmente, l’amministratore dispone dello strumento per tutelare la comunità, ma deve usare questa leva con cautela, da “buon padre di famiglia” come prevede la legge. Non deve mai compromettere diritti fondamentali. Se c’è il rischio di ledere la salute del condomino moroso o degli altri, è meglio rivolgersi al giudice per un provvedimento d’urgenza.
Un consiglio “da condominio”
Benvenuti in Condominio significa anche prendersi cura della casa comune… e delle sue finanze. Un ammanco prolungato nelle spese mette tutti in difficoltà. Se notate un ritardo grave nei pagamenti, parlatene in assemblea: la trasparenza e le regole condivise aiutano a evitare situazioni scomode (e legali!).
Redazione