In ogni condominio, prima o poi arriva quel momento in cui il campanello non funziona, le scale si scrostano o il tetto comincia a perdere. È lì che scatta la grande domanda: questo intervento è ordinario o straordinario?
Non è solo una questione terminologica. La distinzione tra lavori ordinari e straordinari ha implicazioni pratiche, economiche e decisionali: determina chi deve pagare, con quali tempi, e soprattutto se serve l’approvazione dell’assemblea.
Manutenzione ordinaria: il quotidiano che tiene in piedi il palazzo
I lavori ordinari sono quelli necessari a mantenere in buono stato le parti comuni dell’edificio. Si tratta di interventi ricorrenti e prevedibili: pulizia delle scale, cambio delle lampadine, manutenzione dell’ascensore, controllo periodico della caldaia condominiale, sistemazione di un cancello bloccato.
Questi lavori, di norma, rientrano nel budget annuale approvato dall’assemblea e sono gestiti direttamente dall’amministratore, senza necessità di ulteriori votazioni.
Sono, in un certo senso, la “routine” del condominio: invisibili quando funzionano, ma fondamentali per evitare guai peggiori.
Manutenzione straordinaria: quando il condominio ha bisogno di un intervento chirurgico
Ben diverso il caso degli interventi straordinari: qui si parla di lavori eccezionali, strutturali o onerosi, che modificano o rinnovano le parti comuni dell’edificio. Parliamo, per esempio, di rifacimento del tetto, consolidamento delle fondamenta, ristrutturazione delle facciate, installazione di un nuovo impianto di riscaldamento centralizzato o lavori di efficientamento energetico.
In questi casi, l’amministratore non può procedere autonomamente: serve una delibera assembleare, spesso con quorum qualificato (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore millesimale, salvo urgenze).
Anche i costi vengono ripartiti tra i condomini in base ai millesimi di proprietà, a meno che il regolamento non preveda criteri diversi.
Casi grigi e litigi prevedibili
Non sempre, però, la distinzione è netta. Alcuni interventi sembrano a metà strada: la riparazione di una grondaia è ordinaria o straordinaria? La sostituzione dell’impianto citofonico? La risposta spesso dipende dal tipo di intervento (riparazione o sostituzione) e dalla sua incidenza economica.
In questi casi, è utile chiedere un parere tecnico, o fare riferimento alle sentenze della giurisprudenza condominiale, che spesso chiariscono dubbi specifici.
Programmare per risparmiare
Una gestione condominiale virtuosa non aspetta l’emergenza. Un piano di manutenzione pluriennale, discusso in assemblea, permette di diluire i costi nel tempo, prevenire danni peggiori e — non ultimo — favorire un clima più disteso tra i condomini.
Inoltre, alcuni lavori straordinari possono accedere a bonus fiscali, se pianificati con attenzione e rispetto delle normative vigenti: dal bonus facciate (quando attivo) all’ecobonus o al bonus barriere architettoniche.
Meglio prevenire che litigare
In condominio, come nella vita, le piccole manutenzioni quotidiane evitano le grandi emergenze. Ma serve consapevolezza: sapere cosa è ordinario e cosa è straordinario permette non solo di gestire meglio le risorse, ma anche di evitare inutili conflitti tra vicini.
Perché se un rubinetto che perde può sembrare un dettaglio, un palazzo trascurato è un problema per tutti
Redazione