L’installazione di un maxi schermo pubblicitario sulla facciata di un edificio condominiale può rappresentare un’opportunità economica per il condominio, soprattutto quando consente di ottenere un canone o un contributo a fronte della concessione dello spazio. 

Ma attenzione: il fatto che un impianto sia autorizzato sotto il profilo amministrativo non significa automaticamente che il suo utilizzo sia lecito nei rapporti tra privati. 

Autorizzazione amministrativa e rapporti condominiali 

Un impianto pubblicitario può essere conforme alle prescrizioni urbanistiche, edilizie e amministrative previste dal Comune e, allo stesso tempo, creare problematiche nei confronti dei condomini. 

Il punto centrale è infatti valutare anche l’impatto che l’installazione produce sull’edificio e sulle proprietà individuali, soprattutto quando si tratta di schermi luminosi o a contenuto dinamico, il cui funzionamento può generare luce, riflessi, rumori o altri disagi. 

La conformità dell’impianto, quindi, non esclude la necessità di rispettare i diritti dei singoli condomini. 

Serve una delibera condominiale? 

Prima di concedere a un soggetto terzo l’utilizzo di una parte della facciata comune per l’installazione di un impianto pubblicitario, è necessario verificare la titolarità dello spazio, il regolamento condominiale e la natura dell’intervento. 

La facciata è normalmente una parte comune dell’edificio e il suo utilizzo non può trasformarsi in un’attività che impedisca agli altri condomini il pari godimento del bene o ne alteri significativamente la destinazione. 

Per questo, soprattutto quando l’installazione comporta modifiche alla facciata o un utilizzo stabile e particolare della parte comune, è opportuno che la questione venga sottoposta all’assemblea condominiale, con una deliberazione che disciplini anche durata, condizioni, responsabilità e corrispettivo. 

Se l’intervento costituisce un’innovazione, occorre rispettare anche i limiti dell’articolo 1120 del Codice civile: la ricerca di un reddito non giustifica opere che compromettano stabilità, sicurezza o decoro architettonico, oppure rendano parti comuni inutilizzabili anche per un solo condomino.

Il condominio può ottenere un contributo? 

 L’utilizzo commerciale della facciata può essere oggetto di un accordo con il soggetto che installa o gestisce l’impianto, prevedendo un canone o un contributo a favore del condominio. 

Il corrispettivo dovrebbe essere definito chiaramente nell’accordo, insieme alle modalità di pagamento, alla durata della concessione, agli oneri di manutenzione e alla responsabilità per eventuali danni. 

Il vantaggio economico, tuttavia, non può prevalere sul diritto dei condomini a vivere e utilizzare le proprie abitazioni senza subire immissioni o disagi intollerabili. 

Quando la pubblicità diventa un disagio? 

Il problema può emergere soprattutto quando il maxi schermo è collocato in prossimità di finestre o balconi e la sua illuminazione, soprattutto nelle ore serali e notturne, entra direttamente nelle abitazioni. 

Occorre valutare concretamente l’intensità della luce, gli orari di funzionamento, la distanza dalle abitazioni, la direzione del fascio luminoso e l’eventuale presenza di immagini o variazioni di luminosità particolarmente invasive. 

Il parametro civilistico è la normale tollerabilità delle immissioni, da valutare concretamente anche in relazione alle condizioni dei luoghi, secondo l’articolo 844 del Codice civile. Il condomino può chiedere verifiche sull’impatto dell’impianto anche se questo è autorizzato; il solo disagio percepito non dimostra automaticamente un illecito. 

Il vero equilibrio  

Un maxi schermo sulla facciata può quindi rappresentare un’importante fonte di reddito per il condominio, ma deve essere valutato considerando anche gli interessi dei singoli proprietari. 

La scelta non dovrebbe limitarsi a chiedersi quanto rende l’impianto, ma anche quali conseguenze produce sull’edificio e sulla vita quotidiana dei condomini. 

Prima di approvare l’installazione è quindi opportuno disciplinare con precisione ogni aspetto: autorizzazioni, durata, corrispettivo, orari di funzionamento, intensità luminosa, manutenzione, responsabilità e modalità di intervento in caso di disagi. 

Perché un impianto può essere amministrativamente autorizzato, ma non per questo essere automaticamente compatibile con i diritti dei condomini 

Ilaria Giustini