Quando si parla di parti comuni condominiali, occorre rimandare all’articolo 1117 del Codice civile, che dispone in maniera esemplificativa quelle parti, impianti, opere, installazioni, manufatti e aree all’interno del condominio, che risultano oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo. Per fare esempio, sono “comuni” tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso (e le parti di cui si compone), i portici, i cortili le facciate, le aree adibite a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune (come portineria), così come tutte le opere e installazioni di qualunque genere destinati all’uso comune.
Da questo, ne deriva che l’amministratore di condominio, il quale agisce per nome e per conto del condominio e a cui è legato da un mandato con rappresentanza, debba disciplinare la fruizione delle cose comuni e dei servizi, stabilendone l’utilizzo corretto, nell’interesse del bene comune ed in modo tale che sia garantito il miglior godimento possibile. L’amministratore è altresì tenuto a compiere gli atti conservativi e manutentivi alle parti comuni dell’edificio, ricordando che la manutenzione Straordinaria, deve prevedere una delibera assembleare, ma in casi di urgenza in corso di mandato, l’amministratore può svolgere tutte le attività ritenute necessarie e non differibili, ordinando lavori di manutenzione straordinaria e riferire quanto svolto nella prima Assemblea utile, erogando le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni che vanno sostenute, ciascun in propria quota parte, da tutti i condòmini.
Occorre precisare che il committente (nel caso del condominio, è l’amministratore) è tenuto ad affidare i lavori di installazione, trasformazione, ampliamento, adeguamento e di manutenzione straordinaria degli impianti ad imprese abilitate ai sensi DM 37/2008 ed è altresì tenuto a farsi rilasciare la dichiarazione di conformità dell’impianto e dell’attività svolta, da una impresa abilitata (vedi art 1 DM 37/2008). L’amministratore è tenuto a scongiurare eventuali danni dovuti all’incuria nella gestione degli impianti o da omessi interventi manutentivi ma è anche vero che, in base alla tipologia di attività o di impianto presenti in condominio e quindi, in caso di impianti centralizzati, può delegare la responsabilità ad un terzo responsabile che deve possedere i requisiti previsti dal Dm sviluppo economico 22/1/2008 nr. 37 – persona fisica o giuridica (come un tecnico di un’impresa), specializzata nell’installazione e talvolta anche manutenzione di tali impianti e deve essere dotata dei requisiti di capacità tecnica, economica e organizzativa oltre che possedere alcuni requisiti specifici a fronte del tipo di impianto che va a gestire.
È stata quindi introdotta la possibilità di affidare a un gestore terzo, l’esercizio, la conduzione, il controllo e la manutenzione degli impianti nonché il rispetto delle disposizione di legge, in merito all’impianto oggetto di intervento. Occorre precisare che, per la nomina del terzo responsabile, è necessaria una delibera assembleare che ne approvi l’incarico (anche in sede di ratifica) e che può essere assunta in seconda convocazione con una maggioranza dell’ 1/3 del valore dell’edificio, oltre alla maggioranza degli intervenuti. Inoltre, l’eventuale assunzione di responsabilità, da parte del terzo, deve essere redatta in forma scritta, contestualmente all’atto di delega.
È significativo precisare in aggiunta, che il terzo responsabile non può delegare ad altri le responsabilità assunte e può ricorrere solo occasionalmente al subappalto o all’affidamento di alcune attività di sua competenza (nel rispetto del Dm sviluppo economico del 2008). E’ quindi vero che l’amministratore è tenuto a compiere tutti gli atti conservativi per la tenuta delle parti comuni e di cui in parte può essere ritenuto responsabile ma, anche la figura del terzo responsabile è cruciale in tema di rispetto delle norme relative agli impianti in particolare in materia di adeguamenti, di sicurezza ma anche di tutela dell’ambiente. Infatti, il terzo responsabile (se delegato) può rispondere del mancato adeguamento degli impianti e del mancato rispetto delle norme di cui sopra, nonché della mancata manutenzione/conduzione a norma art 1128 del cc, in via contrattuale verso il condominio che gli ha conferito l’incarico.
Ilaria Giustini