Capita a tutti di pensare che se si cade in un cortile o lungo le scale del condominio la responsabilità sia sempre dell’amministratore o della comunità dei proprietari. In realtà non è così semplice. Una recente ordinanza della Cassazione, la n. 22864 dell’8 agosto 2025, ha chiarito un punto che riguarda milioni di italiani: se il pericolo era visibile e prevedibile, il risarcimento non spetta. È una decisione che ha spiazzato molti, perché va contro l’idea diffusa che ogni caduta debba essere automaticamente indennizzata. La Corte ha ribadito che l’articolo 2051 del Codice Civile stabilisce la responsabilità del custode, cioè del condominio, per i danni causati dalle cose che ha in custodia, ma solo fino a quando non interviene il cosiddetto caso fortuito. In altre parole, se l’ostacolo era evidente e bastava un minimo di attenzione per evitarlo, non si può pretendere di addossare la colpa a chi amministra lo stabile.
La vicenda che ha dato origine alla pronuncia riguarda una caduta avvenuta in un cortile condominiale. Il dislivello nella pavimentazione era chiaro, conosciuto da chi frequentava ogni giorno quello spazio. La persona che ha subito il danno sosteneva di avere diritto a un indennizzo, ma i giudici hanno sottolineato che la diligenza minima avrebbe impedito l’incidente. Non si può scaricare tutto sulla collettività quando l’evento deriva da una disattenzione personale. È un principio che fa discutere, ma che serve a richiamare l’attenzione su un equilibrio delicato: la responsabilità del condominio da una parte, il dovere di cautela individuale dall’altra.
Questo non significa che ogni caduta resti senza conseguenze legali. Se un gradino è difettoso, se manca l’illuminazione, se il pericolo è nascosto o improvviso, allora il condominio deve rispondere dei danni. La linea di confine è sottile, ma fondamentale. Da un lato abbiamo le situazioni ordinarie, in cui la prudenza personale basta a evitare il peggio, dall’altro quelle straordinarie, in cui l’incuria del condominio genera rischi oggettivi. La Cassazione ha voluto rimarcare che non si può confondere un imprevisto con una responsabilità altrui.
La sentenza, però, non va letta come un lasciapassare per gli amministratori. Chi gestisce il condominio resta obbligato a garantire la manutenzione delle parti comuni, a segnalare i rischi e a intervenire quando si manifestano problemi. Una scala buia, un portone difettoso, un cortile ghiacciato in inverno sono tutti scenari in cui l’inerzia dell’amministratore può costare cara. In quei casi, la prova della colpa è evidente e il risarcimento diventa dovuto.
Per chi vive in un condominio, il messaggio è duplice. Da un lato, serve consapevolezza: non tutto ciò che accade tra le mura comuni genera automaticamente un diritto economico. La giurisprudenza non tutela la disattenzione, ma solo i danni che derivano da pericoli occulti o non gestiti. Dall’altro, serve partecipazione: segnalare in assemblea un pavimento sconnesso, chiedere manutenzioni, pretendere interventi tempestivi è un atto di responsabilità verso se stessi e verso i vicini.
La Cassazione ci ricorda che il condominio è una piccola società in cui la legge regola i rapporti ma non sostituisce il buon senso. Camminare con prudenza, pretendere sicurezza, collaborare per mantenere gli spazi in buone condizioni: è questa la vera strada per evitare cadute, non soltanto fisiche ma anche di fiducia reciproca. E in un tempo in cui i tribunali sono carichi di contenziosi, il messaggio più forte è che non sempre serve una causa per sentirsi tutelati. A volte basta uno sguardo più attento al gradino che stiamo per salire.
Redazione