Nel condominio medio italiano, fatto di equilibri delicati, rapporti di vicinato stratificati e decisioni che spesso si giocano sul confine tra buon senso e rigore giuridico, la gestione dei beni comuni rappresenta uno dei terreni più insidiosi per l’amministratore.
Un locale inutilizzato, un’area cortilizia poco frequentata, un ex alloggio del portiere: spazi che sembrano “inermi”, ma che in realtà sono patrimonio collettivo, tutelato dal Codice civile e dalla volontà assembleare.

Negli ultimi anni la giurisprudenza ha chiarito con forza un principio: l’amministratore non può concedere in comodato un bene comune senza l’autorizzazione dell’assemblea, pena conseguenze molto serie, fino alla revoca dell’incarico.
Una pronuncia recente, rilanciata dalla stampa specializzata, riporta l’attenzione su un tema che tocca da vicino il condominio medio e il ruolo dell’amministratore professionista.

Questo articolo analizza il problema dal punto di vista dei condomini e della gestione ordinaria, spiegando perché certe decisioni, anche se animate da buone intenzioni, possono trasformarsi in errori gravi.

Cos’è il comodato e perché riguarda il condominio

Il comodato è un contratto con cui un bene viene concesso gratuitamente a un soggetto, con l’obbligo di restituzione. È disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del Codice civile e si basa su un presupposto chiaro: chi concede il bene deve averne la disponibilità giuridica.

Nel condominio, però, i beni comuni non appartengono all’amministratore, né singolarmente a un condomino. Appartengono alla collettività dei partecipanti, ciascuno per la propria quota millesimale.

Bene comune ≠ bene “di nessuno”

Uno degli errori più frequenti è considerare alcuni spazi comuni come “di fatto inutilizzati” e quindi liberamente gestibili.
In realtà:

• ogni bene comune è soggetto a destinazione funzionale;
• ogni modifica dell’uso richiede una valutazione collettiva;
• anche l’uso gratuito a favore di terzi incide sui diritti dei condomini.

I poteri dell’amministratore: gestione sì, disponibilità no

L’amministratore è il gestore, non il proprietario.
I suoi poteri derivano dall’art. 1130 c.c. e sono orientati alla conservazione, alla manutenzione e all’uso ordinato delle parti comuni.

Cosa può fare l’amministratore

• eseguire le delibere assembleari;
• compiere atti conservativi urgenti;
• disciplinare l’uso delle parti comuni nel rispetto dei regolamenti;
• rappresentare il condominio nei limiti del mandato.

Cosa non può fare senza assemblea

• alienare beni comuni;
• concedere diritti reali o personali di godimento;
• mutare la destinazione d’uso;
• vincolare il patrimonio comune a favore di terzi.

Il comodato rientra chiaramente in questa seconda categoria.

Il punto critico: concedere un bene comune senza delibera

La giurisprudenza è ormai costante nel ritenere che la concessione in comodato di un bene comune non è un atto di ordinaria amministrazione.

Non basta invocare:

• l’assenza di un danno immediato;
• la temporaneità dell’uso;
• la presunta utilità per il condominio.

Senza una delibera assembleare valida, l’amministratore eccede i propri poteri.

Quando scatta la revoca dell’amministratore

La revoca dell’amministratore può avvenire:

• in assemblea, con le maggioranze previste;
• in sede giudiziaria, su ricorso dei condomini.

Concedere in comodato un bene comune senza autorizzazione può configurare una grave irregolarità, perché:

• limita i diritti degli altri condomini;
• altera l’equilibrio patrimoniale;
• espone il condominio a contenziosi.

Il messaggio dei giudici

La magistratura manda un segnale chiaro:
l’amministratore non può “interpretare” la volontà assembleare, né sostituirsi ad essa, anche quando ritiene di agire per il bene comune.

Il condominio medio e il rischio delle scorciatoie

Nel condominio reale, quello fatto di riunioni serali, deleghe accumulate e partecipazione discontinua, la tentazione di “fare presto” è forte.

Succede così che:

• un locale venga concesso a un’associazione;
• un ex spazio comune venga dato in uso a un singolo condomino;
• un bene venga “prestato” per evitare degrado.

Ma le scorciatoie gestionali sono spesso l’anticamera dei conflitti.

L’assemblea: il vero centro decisionale

L’assemblea non è un ostacolo burocratico, ma lo strumento di legittimazione delle scelte.

Confrontarsi in assemblea permette di:

• valutare pro e contro;
• stabilire condizioni e durata;
• tutelare le quote millesimali;
• evitare responsabilità personali dell’amministratore.

Anche una decisione apparentemente semplice, come un comodato gratuito, deve passare dal voto.

Le conseguenze per il condominio

Un comodato illegittimo può generare:

• impugnazioni delle delibere successive;
• richieste di risarcimento;
• tensioni interne;
• perdita di fiducia nell’amministratore.

Nel lungo periodo, il costo del contenzioso supera di gran lunga qualsiasi beneficio immediato.

Il ruolo dell’amministratore professionista

L’amministratore moderno non è un semplice esecutore, ma un mediatore giuridico e gestionale.
Il suo valore si misura anche nella capacità di dire “no” quando una richiesta non è legittima.

Essere professionisti significa:

• spiegare i limiti del mandato;
• proporre percorsi assembleari corretti;
• proteggere il condominio da scelte rischiose;
• tutelare sé stessi da responsabilità personali.

Il comodato di un bene comune non è mai una decisione neutra.
È un atto che incide sui diritti di tutti e che richiede trasparenza, confronto e legittimazione assembleare.

Nel condominio medio, dove la fiducia è una risorsa fragile, rispettare le regole non è solo un dovere giuridico, ma una scelta di buon governo.

Hai mai assistito a una decisione contestata su un bene comune?
Raccontaci la tua esperienza nei commenti o iscriviti alla newsletter di Benvenuti in Condominio per ricevere analisi, casi reali e approfondimenti utili per vivere (e amministrare) meglio il tuo condominio.

Redazione