Gli affittacamere hanno cambiato nome
La FORESTERIA è una delle tipologie di attività ricettiva, che si possono aprire in Lombardia. A differenza dei B&B, delle Locazioni e delle Case Vacanza si deve aprire con partita iva ed è l’unica che oltre alle colazioni può anche servire pranzi e cene ai suoi ospiti con le dovute regole di sanità.
Con l’avvento della Legge Regionale 27/2015 si sono completamente sostituiti quelli che una volta erano gli affittacamere dandogli un nuovo nome e nuove regole. Si possono offrire ben 6 camere con 14 posti letto complessivi. Essendo una attività imprenditoriale non osserva periodi di chiusura durante l’anno, deve rispettare le regole di registrazione degli ospiti, dei regolamenti regionali, del CIR e del CIN e della sanità valide per ogni attività ricettiva.
Si possono aprire quante attività di foresteria si vogliono.
Oltre alle camere, nell’immobile è necessario disporre di un locale di almeno 14 metri quadrati per le colazioni e i pranzi/cene e di almeno 1 bagno ogni 2 camere. Il riassetto e la pulizia delle camere va effettuata ogni giorno e il cambio lenzuola/asciugamani ogni 7 giorni e ovviamente ad ogni cambio di cliente.
Se vivi in un condominio e vuoi avviare un’attività di affittacamere, l’assemblea condominiale non può vietartelo con una semplice votazione a maggioranza, a meno che il divieto non sia specificato in modo chiaro e vincolante nel regolamento condominiale di tipo contrattuale.
Questo tipo di regolamento è solitamente redatto dal costruttore e accettato da tutti i proprietari al momento dell’acquisto. Se un regolamento del genere non esiste, o non contiene una clausola specifica, l’assemblea non può limitare l’uso del tuo appartamento. In parole povere, i condomini possono decidere solo sulle aree comuni, non su come usi la tua proprietà privata.
Ma qual’è la differenza principale tra i due tipi di regolamento condominiale? E’ il loro potere legale.
- Un regolamento contrattuale è un documento che viene redatto dal costruttore dell’edificio e allegato al primo atto di vendita di ogni appartamento. Per questo motivo, vincola tutti i proprietari successivi. Ha un’autorità molto forte e può imporre limitazioni sull’uso delle singole proprietà, come ad esempio vietare attività commerciali o di affittacamere. Modificarlo richiede l’unanimità di tutti i proprietari.
- Un regolamento assembleare viene approvato con la maggioranza dei voti in un’assemblea condominiale. Si occupa principalmente della gestione delle parti comuni dell’edificio (pulizia, orari del silenzio, uso del cortile, ecc.). Ha un’autorità inferiore e non può imporre restrizioni sulle proprietà private.
Avviare un’attività di affittacamere nel proprio appartamento non può essere vietato dall’assemblea di condominio con un semplice voto a maggioranza. Questa posizione è stata recentemente confermata anche dal Tribunale di Lecco con la sentenza numero 354/2025.
Il caso riguardava una società che aveva contestato in tribunale una decisione assembleare che permetteva a un condomino di iniziare un’attività ricettiva nel proprio immobile. La sentenza ha stabilito che, in assenza di regole specifiche nel regolamento condominiale di tipo contrattuale, l’assemblea non ha il potere di limitare l’uso della proprietà privata.
Dal Ferro Alfredo
Presidente Associazione BBVarese
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