Nel condominio di via dei Glicini, come in tanti altri sparsi lungo lo stivale, l’estate non porta solo caldo e zanzare. Porta anche quel silenzio sottile che si insinua tra le scale, fatto di lettere lasciate nella cassetta postale e di citofoni che suonano a vuoto. L’amministratore lo sa, lo sente nell’aria: le scadenze si avvicinano, ma i pagamenti tardano. Il bollettino delle rate condominiali somiglia sempre più a una scommessa, dove si spera che almeno la metà degli avvisi non resti impigliata nell’oblio.
Negli ultimi mesi, la previsione che circola tra gli addetti ai lavori è tanto chiara quanto preoccupante: la morosità condominiale è destinata ad aumentare, e in alcuni contesti si parla di un incremento fino al 20%. A prima vista, questa cifra potrebbe non colpire come un fulmine. Ma basta entrare nella quotidianità di un edificio qualunque per comprendere il peso reale. Se su venti appartamenti, quattro smettono di contribuire, si genera un buco che qualcuno, inevitabilmente, dovrà colmare. E quel qualcuno sono i condomini che invece pagano regolarmente. La verità è semplice e brutale: il debito di uno diventa il carico di tutti.
I motivi, va detto, non sono sempre legati alla furbizia o alla malafede. Spesso dietro un pagamento mancato si nasconde un reddito che non basta, una bolletta che ha preso il posto della rata del condominio, una pensione troppo leggera per sostenere tutto. Eppure, anche la più legittima delle difficoltà non può essere ignorata se mette in ginocchio l’intera struttura. In un attimo, si rinvia la manutenzione della caldaia, si sospende la pulizia settimanale, si rinuncia alla cura del verde. E intanto l’edificio cambia volto, si spegne piano, perde valore. E con lui perdono valore anche le vite che ci abitano.
C’è poi un altro aspetto, più subdolo: l’abitudine. Quando in un condominio si lascia passare troppo tempo senza affrontare la morosità, si crea un precedente. Chi è in difficoltà si sente giustificato, chi non vuole pagare si sente autorizzato. E il messaggio che passa è pericoloso: nessuno vigila, nessuno interviene, quindi tutto è tollerabile. Ma un condominio che tollera l’ingiustizia e l’indifferenza finisce per cadere nella trappola del disincanto. E quando nessuno crede più nella collettività, anche il miglior regolamento non serve a nulla.
Ci si chiede allora cosa si possa fare. La risposta, come spesso accade, non è in una sola azione miracolosa ma in un cambio di approccio. Serve, prima di tutto, chiarezza. Perché capita ancora che alcuni condomini non abbiano idea precisa di quanto devono, quando scade la rata, o quali siano le conseguenze del ritardo. Una comunicazione trasparente, bilanci comprensibili anche per chi non ha familiarità con i numeri, rate distribuite con intelligenza lungo l’anno, sono strumenti fondamentali per evitare sorprese e tensioni.
Non meno importante è il regolamento condominiale. Troppo spesso è un documento polveroso, fermo agli anni in cui i telefoni avevano la rotella e la raccolta differenziata era un sogno ecologista. Eppure è proprio lì che si possono inserire indicazioni chiare, non punitive ma realistiche, sui tempi di pagamento, sulle conseguenze in caso di inadempienza, sull’avvio delle azioni di recupero. Un regolamento aggiornato non è una minaccia, ma un patto tra persone che condividono spazi, costi, responsabilità.
L’amministratore, in questo scenario, gioca un ruolo delicato. È colui che deve sapere tenere insieme il rigore e l’ascolto, la legge e l’umanità. Non può sostituirsi alla volontà assembleare, ma può e deve essere propositivo, sollecitare decisioni, indicare le strade possibili. A volte questo significa anche agire tempestivamente contro chi, in modo cronico e senza giustificazioni, evade i propri obblighi. Perché aspettare anni prima di muoversi significa accumulare danni difficili da sanare. E se una procedura giudiziaria può sembrare dura, spesso è l’unica via per proteggere chi invece fa il proprio dovere.
In alcune realtà, si sta diffondendo anche l’idea di un fondo di emergenza, pensato per garantire il funzionamento minimo dei servizi anche quando una o più unità non versano quanto dovuto. È una soluzione utile, ma va usata con attenzione, per evitare che diventi un alibi all’immobilismo. Un condominio non è una banca, e non può permettersi di sostenere a lungo chi non contribuisce.
La questione si complica ulteriormente quando ci sono inquilini. Per legge, è il proprietario a dover rispondere delle spese condominiali, anche se l’inquilino è moroso. Ma tra cambi di intestazione, contatti difficili da reperire, proprietà disinteressate, si entra spesso in un labirinto amministrativo dove è difficile orientarsi. Anche qui la tempestività e la documentazione chiara fanno la differenza.
Guardando ai prossimi mesi, le preoccupazioni aumentano. L’inflazione continua a pesare sulle famiglie. Molti condomini si trovano a fare i conti con i postumi dei cantieri avviati con il Superbonus 110%, magari senza avere ora la liquidità per completare o correggere gli interventi. Le bollette energetiche non sono più una montagna insormontabile, ma restano una salita costante. E mentre il costo della vita cresce, la pazienza dei condomini che pagano rischia di scendere sotto il livello di guardia.
In definitiva, la morosità condominiale è diventata il termometro di un malessere più ampio. Non è più solo un problema contabile, è un indicatore sociale. Parla di solitudini, di sfiducia, di senso di impotenza. Ma proprio per questo, affrontarla significa recuperare un’idea fondamentale: che vivere insieme comporta diritti, ma anche doveri. E che nessuna comunità può reggere se si regge solo sul sacrificio di pochi.
In assemblea, allora, la discussione sulla morosità non dovrebbe essere lasciata agli ultimi minuti, come un punto marginale. È un tema centrale, su cui occorre riflettere e decidere con lucidità. Parlare dei problemi non li fa sparire, ma non parlarne li ingigantisce. Forse è tempo di tornare a considerare il condominio non come un insieme di stanze chiuse, ma come un organismo vivo, fragile ma pieno di risorse. E come ogni organismo, se trascurato, si ammala. Ma se curato, può ancora prosperare.
Redazione Benvenuti in Condominio-Morosità in aumento: il condominio a rischio default. Cosa possiamo (e dobbiamo) fare subito-