Sono sempre più frequenti i disturbi legati a schiamazzi notturni e musica sotto casa, provenienti da locali aperti fino a tardi. Ma quando il disturbo supera la soglia della normale tollerabilità, chi ne risponde legalmente?
Il caso
Un locale al piano terra di un condominio, precedentemente utilizzato come pizza al taglio, viene trasformato in un ristorante (kebab) aperto tutta la notte. I nuovi residenti, infastiditi da rumori e schiamazzi, denunciano il disagio e chiedono l’interruzione dell’attività e un risarcimento per i danni subiti. Dopo un iter giudiziario, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 23881 del 26 agosto 2025, ha stabilito che la responsabilità ricade esclusivamente sul gestore dell’attività (conduttore). Il locatore (proprietario) e il condominio non sono stati ritenuti responsabili.
Quando il locatore può essere chiamato in causa?
Di norma, il proprietario dell’immobile in affitto non è automaticamente responsabile per i rumori molesti provocati dal conduttore. Solo se ha concorso materialmente al fatto – ad esempio affittando consapevolmente a un soggetto noto per la sua rumorosità o ignorando obblighi di intervento preventivo – può essere chiamato a rispondere. Spetta al danneggiato dimostrare che il locatore avrebbe potuto, con ordinaria diligenza, prevedere il disturbo. Nei fatti del caso analizzato, non è stata fornita una prova sufficiente in questo senso, perciò la responsabilità è caduta esclusivamente sul conduttore.
Il ruolo del “custode”: qui non c’entra
Secondo l’art. 2051 del Codice Civile, chi custodisce una cosa può essere responsabile dei danni provocati dalla sua custodia. Tuttavia, la corte ha escluso l’applicabilità di questa norma al caso dei rumori molesti, poiché non si tratta di tutela di un bene materiale ma di immissioni prodotte da una condotta umana.
E il condominio o l’amministratore?
I proprietari disturbati hanno provato a coinvolgere anche il condominio, sostenendo che l’attività violasse il regolamento condominiale. Tuttavia, la Cassazione ha ribattuto che l’amministratore, non il condominio in quanto tale, è responsabile del mancato rispetto del regolamento (come indicato dall’art. 1130 del Codice Civile). E anche la sua eventuale negligenza non determina una responsabilità diretta del condominio stesso.
Altri orientamenti in giurisprudenza
- Sanità e qualità della vita compromessa: In altri casi, la Cassazione ha riconosciuto che non serve provare un danno biologico concreto per ottenere il risarcimento. Basta dimostrare che i rumori hanno compromesso la serenità domestica e la vita quotidiana.
- Solo il conduttore risponde: Una precedente ordinanza del 2018 ribadisce che il proprietario non risponde automaticamente per i rumori molesti dell’inquilino; serve una sua complicità attiva.
- Eccezioni con fumi da canna fumaria: In casi specifici, come emissioni di fumi da una pizzeria, la Cassazione ha ritenuto responsabilità solidale sia del conduttore sia del proprietario, sulla base della custodia strutturale (art. 2051 c.c.).
In sintesi: chi risponde dei rumori molesti da ristorante in condominio?
In situazioni di disturbo condominiale da locali commerciali, la responsabilità è affidata principalmente a chi compie l’attività rumorosa. Proprietario e condominio restano esclusi dalla responsabilità, a meno di inadempienze specifiche.
Redazione