BALCONI AGGETTANTI E OPERE ABUSIVE: IL PROPRIETARIO DEL PIANO DI SOPRA DEVE DARE IL CONSENSO

Un balcone aggettante non è una struttura comune e il proprietario del piano inferiore non può disporne a piacimento. A ribadirlo con fermezza è il Tribunale di Foggia che, con la recente sentenza n. 903 del 22 aprile 2026, si è pronunciato su una classica controversia di vicinato legata all’ancoraggio di tende da sole e verande alla soletta del piano sovrastante.

Una pronuncia che fa luce sui confini tra proprietà privata, diritti di veduta e limiti nell’utilizzo delle strutture esterne.

Il caso: tende e verande ancorate alla terrazza superiore

La vicenda giudiziaria nasce dal ricorso dei proprietari di un appartamento a Manfredonia, i quali citavano in giudizio i vicini del piano di sotto per la tutela del proprio diritto di proprietà. Nello specifico, i ricorrenti lamentavano che i convenuti avessero:

• Ancorato illegittimamente delle tende da sole direttamente all’intradosso della parte aggettante della loro terrazza.

• Realizzato una veranda in legno fissata sempre alla medesima struttura, violando – a loro dire – le distanze legali per le vedute (art. 907 c.c.) e impedendo il diritto di affaccio e ispezione (inspicere e prospicere).

I convenuti si erano difesi sostenendo di aver ottenuto un consenso verbale anni prima per le tende e che la veranda non levasse alcuna veduta, data la presenza originaria di una pannellatura opaca protettiva installata dal costruttore.

La natura dei balconi aggettanti e lo stop all’ancoraggio non autorizzato

Il Tribunale di Foggia, accogliendo parzialmente le richieste degli attori, ha richiamato i principi pacifici della Suprema Corte in materia di balconi aggettanti (quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio).

A differenza delle terrazze incassate, i balconi aggettanti non svolgono alcuna funzione di sostegno o copertura per il piano inferiore e costituiscono un mero prolungamento dell’appartamento da cui protendono, rientrando a pieno titolo nella proprietà esclusiva del titolare. Di conseguenza:

• Il proprietario del piano sottostante non può agganciarvi tende da sole o strutture senza il consenso esplicito del proprietario del piano di sopra.

• Un eventuale assenso verbale risalente nel tempo è giuridicamente irrilevante: per costituire una servitù prediale a carico della proprietà altrui è obbligatoriamente richiesta la forma scritta a pena di nullità (art. 1350, comma 4, c.c.).

I convenuti sono stati pertanto condannati a disancorare e distaccare dalla terrazza degli attori sia le tende da sole che la veranda, ripristinando lo stato dei luoghi.

Il rigetto sulla violazione delle distanze (mancanza di veduta)

Il giudice ha invece rigettato la richiesta di rimozione o arretramento della veranda basata sulla violazione dell’art. 907 c.c.

Attraverso la consulenza tecnica d’ufficio (CTU), è emerso che la terrazza degli attori era già protetta lungo tutto il perimetro da una struttura metallica pannellata non trasparente (alta complessivamente quasi due metri dal parapetto), installata sin dalle origini dal costruttore proprio per impedire l’affaccio sul fondo sottostante. Poiché la giurisprudenza richiede che la veduta consenta una prospectio comoda, sicura e globale (e non certo manovre difficoltose attraverso fessure millimetriche), l’assenza del diritto di veduta ha fatto cadere la pretesa di arretramento del manufatto.

Le spese processuali

Considerata la soccombenza reciproca (accoglimento della domanda di disancoraggio ma rigetto di quella sulle distanze della veranda), il Tribunale ha disposto la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti, suddividendo in parti uguali i costi della CTU.

Il consiglio di “Benvenuti in Condominio”: Prima di installare tende da sole o strutture che prevedano il fissaggio alla soletta del balcone superiore, è sempre opportuno acquisire un’autorizzazione scritta dal proprietario del piano di sopra. Evitare le strette di mano verbali previene contenziosi legali lunghi e complessi.

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La chiarezza e il rispetto dei confini di proprietà sono essenziali per una convivenza serena in condominio!

Redazione