Quando la caldaia fa danni: la sostituzione “autonoma” che ha messo in crisi il condominio
Nel silenzio di un appartamento come tanti, un condòmino ha deciso forse per necessità, forse per impulso di sostituire la propria caldaia autonoma con una più moderna a condensazione, senza però consultare l’amministratore né informare gli altri condomini. Nulla di straordinario in apparenza, se non fosse che l’intervento, eseguito in autonomia e senza la necessaria verifica dell’idoneità della canna fumaria collettiva, ha generato un danno a catena: l’ostruzione parziale del condotto comune e, di conseguenza, la rottura delle caldaie regolarmente intubate di altri appartamenti.
Una storia che, purtroppo, si ripete sempre più spesso nei contesti condominiali, dove l’evoluzione tecnologica degli impianti si scontra con infrastrutture non sempre adeguate e con l’assenza di una corretta informazione. In questo caso, la caldaia a condensazione, installata senza adeguata progettazione dell’espulsione dei fumi e senza l’adeguamento dell’impianto fumario centralizzato, ha alterato il funzionamento del sistema comune, causando un riflusso di condensa e fumi negli altri apparecchi.
L’amministratore di condominio, completamente all’oscuro dell’intervento, si è ritrovato ad affrontare una situazione di emergenza, con più proprietari danneggiati e un impianto compromesso. Ma qual è la sua responsabilità?
È importante ricordare che l’amministratore non è tenuto a controllare costantemente ciò che avviene all’interno delle unità private. Tuttavia, ha il dovere di vigilare sul corretto uso delle parti comuni e, una volta a conoscenza di un intervento potenzialmente dannoso, è tenuto a intervenire tempestivamente. In caso contrario, potrebbe configurarsi una responsabilità per omessa vigilanza o per mancata adozione di misure idonee a prevenire il danno, ai sensi dell’art. 1130 c.c. e, nei casi più gravi, anche un concorso in colpa ai sensi dell’art. 2051 c.c.
Nel caso in esame, l’amministratore, dimostrando di non essere mai stato informato della modifica impiantistica, è riuscito a circoscrivere la propria responsabilità. Ma l’episodio ha comunque evidenziato l’importanza di una comunicazione chiara tra condòmini e amministrazione, nonché la necessità – per chi esegue modifiche sugli impianti – di agire sempre nel rispetto delle normative tecniche e del regolamento condominiale.
Un intervento non autorizzato e non conforme può generare conseguenze gravi, non solo tecniche ma anche legali e patrimoniali, tanto per l’autore dell’opera quanto, in ipotesi di responsabilità oggettiva, per l’intero condominio.
Questa vicenda è un monito per tutti: l’efficienza energetica è un obiettivo nobile, ma va perseguito senza mettere a rischio l’integrità dell’edificio e la sicurezza collettiva. Per questo, anche la più semplice sostituzione di una caldaia richiede attenzione, rispetto delle regole e – soprattutto – coinvolgimento preventivo dell’amministratore e di un tecnico abilitato.
Come spesso si dice in ambito condominiale, “la libertà del singolo finisce dove iniziano le canne fumarie comuni”
Dott.Gianluca Carullo