La facciata del condominio è considerata parte comune ai sensi dell’art. 1117, c. 1 n. 1 del Codice Civile: rappresenta un elemento strutturale essenziale dell’edificio, ed è oggetto di comunione tra tutti i proprietari, salvo diversa disposizione dal titolo di acquisto.
Ripartizione delle spese
Secondo l’art. 1123 c.c., le spese necessarie per la manutenzione o il rifacimento della facciata devono essere sostenute da tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.
La giurisprudenza ha anche confermato che interventi come l’installazione del cappotto termico sono equiparabili a opere comuni, pertanto la ripartizione avviene secondo lo stesso criterio, indipendentemente dall’uso concreto da parte di ciascun condomino.
Eccezioni: il condominio parziale
In alcuni casi specifici, quando parti dell’edificio risultano strutturalmente autonome e servono solo una porzione dei condomini (es. due corpi di fabbrica distinti), può applicarsi il principio del condominio parziale: le spese relative a quelle facciate saranno a carico solo dei condomini interessati, e non vissuti da tutti.
Delibere assembleari e maggioranze
- Per manutenzione ordinaria (senza cambiamenti strutturali) basta la maggioranza semplice dei condomini presenti che rappresentino almeno metà del valore millesimale.
- Invece per manutenzione straordinaria o interventi innovativi, il voto favorevole deve essere della metà più uno dei condomini che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio.
È importante sapere che nessuna decisione privata tra alcuni condomini ha valore legale: tutte le decisioni devono passare attraverso delibera formale dell’assemblea.
Aspetti tecnici e fiscali
Prima dell’avvio dei lavori è prassi elaborare un capitolato dettagliato, che includa: tempistiche, tipologie di interventi, materiali e costi previsti. Questo documento è utile anche per eventuali detrazioni fiscali.
Se esistono accordi o titoli diversi che modificano la standard ripartizione, questi devono essere formalizzati in assemblea (anche delibera all’unanimità), come avviene in alcuni casi con il Bonus Facciate: un solo condomino può sostenere l’intera spesa se l’assemblea lo approva all’unanimità.
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Redazione