Affittare il proprio appartamento per pochi giorni o settimane – attraverso piattaforme come Airbnb, Booking o simili – è una pratica sempre più diffusa anche nei condomìni italiani. Ma attenzione: non tutto è concesso, e la convivenza condominiale può trasformarsi rapidamente in un campo minato fatto di rumori, spese e decisioni assembleari.
Si possono fare gli affitti brevi in condominio?
La legge italiana, ad oggi, non vieta gli affitti brevi in condominio, purché rispettino le normative fiscali, amministrative e le regole del regolamento condominiale. In linea generale, un proprietario ha il diritto di affittare il proprio appartamento per brevi periodi, a patto che l’attività non alteri la destinazione d’uso dell’immobile (ad esempio da residenziale a ricettivo-alberghiera) o non configuri un’attività imprenditoriale non autorizzata.
Tuttavia, l’assemblea condominiale può opporsi con una delibera approvata a maggioranza qualificata (almeno i 2/3 dei millesimi), ma solo in presenza di comprovate ragioni: disturbo alla quiete, uso improprio degli spazi comuni, danni frequenti, insicurezza.
Chi controlla? Quali obblighi ha il proprietario?
Il proprietario che sceglie di affittare per brevi periodi è tenuto per legge a:
- Registrare ogni contratto di locazione se supera i 30 giorni complessivi all’anno con lo stesso ospite;
- Comunicare la presenza degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza tramite il portale “Alloggiati Web” della Questura;
- Versare la tassa di soggiorno, se prevista dal Comune;
- Dichiarare i redditi percepiti all’Agenzia delle Entrate (con regime ordinario o cedolare secca).
Chi non rispetta questi obblighi rischia sanzioni pesanti, anche penali.
E le spese condominiali? Chi le paga?
Gli affitti brevi non comportano una variazione del calcolo delle spese condominiali, che restano a carico del proprietario. Tuttavia, l’intensificazione dell’uso degli spazi comuni (ascensore, citofono, scale, portoni) può comportare:
- Maggiore usura e costi di manutenzione;
- Richieste di revisione del regolamento condominiale;
- Conflitti tra residenti e ospiti temporanei, spesso ignari delle regole condominiali.
In questi casi, l’assemblea può discutere misure per contenere i disagi, come limitazioni sugli accessi, divieto di utilizzo di alcune aree comuni o sanzioni per comportamenti scorretti.
Se gli ospiti causano danni, chi paga?
La responsabilità è sempre del proprietario. Se un turista rompe il portone d’ingresso, danneggia un impianto o disturba i vicini, il condominio può chiedere il risarcimento direttamente al proprietario dell’unità, che dovrà rivalersi eventualmente sull’ospite. Per questo, è fortemente consigliato stipulare una polizza assicurativa per affitti brevi, che copra anche i danni alle parti comuni.
Perché l’assemblea potrebbe dire no?
Le ragioni sono molteplici:
- Frequente disturbo alla quiete (feste, arrivi notturni, bagagli rumorosi);
- Insicurezza percepita (continui cambi di persone sconosciute);
- Difficoltà nella gestione dei servizi comuni (citofoni, cassonetti, parcheggi);
- Aumento dei costi condominiali non compensati da chi affitta.
La legge consente all’assemblea, in presenza di un regolamento contrattuale (cioè approvato all’unanimità o inserito negli atti d’acquisto), di vietare o limitare espressamente l’attività di affitto breve.
Affittare a breve termine è possibile, ma non è privo di regole e responsabilità. Prima di farlo, è bene informarsi sul regolamento del proprio condominio, valutare l’impatto sull’equilibrio condominiale e ricordarsi che la libertà individuale si esercita sempre nel rispetto della collettività.