Gestire il rischio in condominio

In un contesto dove i costi assicurativi aumentano, la normativa si fa più complessa e le aspettative dei condomini crescono, l’amministratore moderno ha un compito chiave: capire quali rischi meritano una copertura assicurativa e quali, invece, possono essere affrontati con strumenti più flessibili, efficaci e sostenibili. Nel 2024, la raccolta premi del settore assicurativo italiano ha registrato una crescita del 7,9% nei rami Danni rispetto al 2023, mentre i reclami sono aumentati del 5,6%, trainati soprattutto dagli eventi atmosferici. Il costo dei sinistri ha superato i 7 miliardi di euro nel 2023, segnalando un trend destinato a consolidarsi anche nei prossimi anni.

L’Assessment: Il punto di partenza di una strategia su misura

Tutto parte da un’analisi: quella che nel linguaggio tecnico chiamiamo assessment del rischio. È un processo che consente di identificare con precisione i pericoli concreti a cui un determinato condominio o studio professionale è esposto. Pensiamo, ad esempio, alla differenza tra un edificio d’epoca in centro città e un complesso residenziale di recente costruzione in periferia: materiali, impianti, posizione geografica e dinamiche condominiali rendono unici i rischi da considerare. L’assessment consente non solo di individuarli, ma anche di stimarne la probabilità e l’impatto economico. È il primo passo per capire cosa davvero merita una copertura assicurativa e cosa no.

L’Autoassicurazione: Una soluzione flessibile per rischi contenuti

Non tutti i rischi, infatti, meritano la stessa attenzione o lo stesso investimento. Alcuni si presentano raramente e, anche quando, si manifestano, hanno conseguenze economiche limitate. È il caso di piccoli guasti, danneggiamenti lievi, o interventi occasionali di manutenzione straordinaria. Per questi scenari, l’approccio classico – ossia stipulare una polizza assicurativa – può risultare inefficiente. Il premio pagato ogni anno potrebbe superare il costo effettivo del danno, qualora si verifichi.

Ecco allora che entra in gioco il concetto di autoassicurazione: non nel senso letterale, ma come pratica di gestione autonoma e responsabile del rischio. Si tratta di accantonare, su un conto dedicato, delle somme destinate proprio a coprire quei piccoli imprevisti che, pur possibili, non giustificano un’assicurazione tradizionale. Questo fondo può essere semplice come un conto corrente condominiale separato, oppure strutturato come un fondo garantito, pensato per garantire protezione e rendimento.

I vantaggi sono molteplici: il fondo cresce nel tempo, può essere usato anche per spese straordinarie, e soprattutto rimane sotto il diretto controllo dell’amministratore e dell’assemblea, senza mediazioni o lungaggini burocratiche.

Quando il rischio è troppo Grande: Il ruolo insostituibile dell’assicurazione

Ovviamente, ci sono eventi che nessun fondo interno potrà mai coprire adeguatamente. Pensiamo a un incendio, a un’alluvione, a un grave incidente in cui il condominio venga ritenuto responsabile: si tratta di situazioni che, per gravità e impatto economico, possono mettere a repentaglio la stabilità finanziaria dell’interno dell’edificio.

In questi casi, la scelta più saggia – anzi, l’unica – è trasferire il rischio a una compagnia assicurativa.

Una polizza ben calibrata, stipulata dopo una valutazione accurata, consente di delegare il peso economico di questi eventi estremi a un soggetto esterno, tutelando l’interesse collettivo e mettendo al sicuro il bilancio.

È importante, però, che questa scelta non sia automatica, ma consapevole. Troppe volte vediamo polizze sottoscritte in modo “standard”, senza che ci sia stata una vera riflessione su cosa effettivamente serve e cosa no. Un’assicurazione troppo generica rischia di non coprire i veri pericoli, o al contrario di far pagare per rischi irrilevanti.

Il vero obiettivo: Equilibrio tra autonomia e protezione

In definitiva, il valore aggiunto dell’amministratore non sta tanto nel coprire tutto, ma nel saper scegliere. E qui entra in gioco il concetto di ritenzione del rischio, che non va confuso con l’autoassicurazione, ma la comprende: significa decidere consapevolmente di non trasferire certi rischi, perché si ritiene più conveniente o più efficiente gestirli direttamente.

È una scelta che si accompagna al trasferimento del rischio, in un equilibrio dinamico. Le due strategie non si escludono, anzi: la loro combinazione è la vera chiave per una gestione moderna, responsabile e sostenibile.

Il quadro normativo in evoluzione

Il panorama legislativo italiano sta rapidamente evolvendo in materia di gestione del rischio. Il 2024 ha visto un aumento significativo dei premi assicurativi a causa del cambiamento climatico e degli eventi atmosferici estremi. Parallelamente, l’introduzione dell’obbligo assicurativo per le imprese contro eventi catastrofali rappresenta un precedente importante che potrebbe estendersi anche al settore condominiale.

In questo contesto, l’amministratore che sviluppa competenze nella valutazione e gestione del rischio non solo ottimizza i costi per il proprio condominio, ma si prepara anche a navigare un quadro normativo in continua trasformazione.

Gestione mista del rischio: Come cambia la vita per l’amministratore

Abbiamo raccolto la testimonianza di Umberto Rossi – amministratore di condominio a Milano – che da due anni ha implementato con successo un approccio misto per la gestione amministrativa di un complesso di sei unità immobiliari.

“Dopo aver fatto un assessment con un consulente di Condominio al Sicuro abbiamo scelto di mantenere una copertura assicurativa per gli eventi più gravi, come incendi, danni da calamità naturali e responsabilità civile. Per il resto, abbiamo proposto all’assemblea la creazione di un fondo dedicato alle piccole emergenze. Il fondo, deliberato ogni anno in bilancio, è servito a coprire spese impreviste come infiltrazioni, guasti a impianti e piccole vertenze legali, senza dover attivare la polizza o convocare l’assemblea per spese extra.”

“I risultati sono stati eccellenti: abbiamo ridotto i premi assicurativi, migliorato la velocità di intervento e guadagnato fiducia da parte dei condomini. Inoltre, tutto è sotto controllo, senza i tempi morti legati alle compagnie.”

Professionalità e analisi possono concretamente tradursi in efficienza operativa e risparmio reale.

Dall’Amministratore esecutivo all’Amministratore strategico

Il tempo dell’amministratore esecutivo, che semplicemente attiva polizze “per stare tranquilli”, è finito. Oggi il ruolo richiede visione, responsabilità e competenza nella gestione del rischio.

L’adozione di un modello a piramide, basato sull’assessment iniziale e su scelte differenziate tra ritenzione e trasferimento, è il modo più intelligente per affrontare questa sfida.

Chi saprà adottare questa logica, costruendo soluzioni su misura per ogni edificio amministrato, non solo migliorerà la protezione dei beni comuni, ma porterà valore concreto a chi gli ha affidato la gestione. E dimostrerà, ancora una volta, che l’amministratore di condominio è oggi una figura chiave nella tutela e nella valorizzazione del patrimonio immobiliare italiano.

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