È tipico di ciascun condomino desiderare che il proprio condominio sia un luogo ordinato, comodo, sicuro, regolarmente mantenuto e che consenta un’adeguata accessibilità a tutte le parti comuni di cui si compone e a quelle zone che conducono agli accessi delle unità immobiliari.
Questo in un’ottica di libera circolazione, di eliminazione di qualsivoglia ostacolo o pericolosità che possa rendere difficoltoso il passaggio e il movimento delle persone, specialmente quelle che presentano difficoltà motorie o portatrici di handicap. Per tale motivo, si parla dell’importanza di sensibilizzare il condominio e tutti i condòmini su quelle attività che possano facilitare la mobilità, contribuendo all’eliminazione delle barriere architettoniche, ovvero tutti quegli elementi strutturali che ostacolano, limitano o rendono difficoltoso il movimento o l’utilizzo di servizi da parte delle persone. Già nel 1989 la Legge n. 13 ha introdotto le primissime disposizioni in materia di accessibilità negli spazi condominiali, tutelando tutte le persone con capacità fisiche limitate oltre che quello con disabilità (ai sensi art 3 della Legge 104). La Legge, in particolare, ha disciplinato l’eliminazione delle barriere negli edifici privati, dettando quorum agevolati e le norme per l’erogazione di specifiche sovvenzioni. Nello specifico, viene stabilito il quorum deliberativo per tutte le opere relative all’abbattimento delle barriere architettoniche, affermando che le deliberazioni con oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati, diretti ad eliminare le barriere architettoniche, nonché per realizzare percorsi attrezzati e installare dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità di ciechi all’interno degli edifici privati, sono approvate in prima e in seconda convocazione con le maggioranze previste dal secondo comma art. 1120 cc.
Quest’ultimo afferma che i condomìni con la maggioranza indicata dal comma 2 dell’articolo 1136 (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) possono disporre di quelle innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno in oggetto le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, lasciando comunque opportunità al singolo condomino, in caso di mancata delibera di approvazione, di affrontare l’intervento a proprie spese.
La rilevanza di questo tema viene a sua volta sottolineata considerando che con il decreto-legge n. 212 del ‘23, sono state introdotte delle agevolazioni fiscali finalizzate alla rimozione delle barriere architettoniche, prevedendo un beneficio fiscale con aliquota massima del 75% per gli interventi su scale, rampe, ascensori, montascale e piattaforme di sollevamento. Secondo, infatti, la Finanziaria del 2025, in tema di eliminazione delle barriere architettoniche, è previsto un bonus fiscale al 75%, per interventi fino al 31/12/25 (per le spese sostenute dal 30/12/25). Tale agevolazione limita però il beneficio agli interventi aventi ad oggetto scale, rampe, ascensori, servoscala, piattaforme elevatrici, con necessità di asseverazione rilasciata da un tecnico abilitato, attestante il rispetto requisiti DM 236/89. La normativa vigente sulle detrazioni d’imposta, applicabile sia su parti comuni che su singole unità immobiliari, prevede che per le spese documentate sostenute negli anni 2025,2026,2027 (relative agli interventi indicati nel comma 1 dell’articolo 16 bis del testo unico imposta sui redditi, c.d. Tuir), spetta una detrazione dall’imposta lorda pari al 50% delle spese sostenute durante l’anno 2025 e al 36% negli anni 2026 e 2027, nel caso in cui queste spese siano sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento per interventi su unità immobiliari adibite ad abitazione principale (prima casa).
Tra gli innumerevoli interventi che possono prevedere benefici fiscali (di cui al citato comma 1 dell’art. 16 del TUIR), si trovano quelli sulle parti comuni di edifici residenziali (di cui all’art. 1117 cc), necessari per esempio alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici e all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi e alla realizzazione di ogni strumento che attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità, interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap, in situazione di gravità (ai sensi dell’art 3 comma 3 della legge 5 febbraio 1992 n.104).
Risulta importante sottolineare infine che, nel caso in cui il condominio non deliberasse entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto dal portatore di handicap, è facoltà di quest’ultimo procedere all’installazione a proprie spese di opere che possano agevolare i movimenti e la circolazione, come strutture mobili e facilmente rimovibili (es. un servo scala) e può anche modificare l’ampiezza delle porte di accesso gli edifici agli ascensori, alle rampe garage (fatti salvi gli art. 1120 cc e 1131 terzo comma cc), sempre nel rispetto delle normative sulla sicurezza e sul dimensionamento contenuti peraltro anche all’interno del Decreto del Ministero sui lavori pubblici. Tuttavia, trattandosi di interventi che incidono sulle parti comuni, è opportuno coinvolgere l’amministratore e i tecnici preposti sul tema, al fine di comprendere la linea d’azione migliore da attuare ed effettuare eventuali interventi nel rispetto delle normative vigenti, per convogliare gli interessi di tutti, in maniera corretta.
Ilaria Giustini
