Controlli, obblighi e responsabilità in Lombardia per una stagione sicura (e senza sorprese)
L’estate in condominio può sembrare un sogno, soprattutto quando c’è una piscina a disposizione. Ma quel sogno rischia di diventare un incubo se si ignorano le regole. In Lombardia, la normativa è precisa: la piscina condominiale è considerata a tutti gli effetti un impianto pubblico a uso collettivo, e per aprirla in sicurezza servono controlli, manutenzione, responsabilità chiare — e niente improvvisazioni.
Vediamo cosa prevede la legge, chi deve fare cosa e come prepararsi (bene) alla stagione balneare.
La piscina condominiale non è “privata”
Un errore frequente è pensare che, essendo all’interno del condominio, la piscina sia considerata privata. Non è così.
La Regione Lombardia, con il Regolamento Regionale n. 6/2019, equipara le piscine condominiali a uso collettivo (cioè frequentate da più famiglie) alle piscine pubbliche.
Questo significa: stesse regole igienico-sanitarie, stessi controlli, stessi obblighi.
Cosa serve per l’apertura regolare
L’amministratore o il responsabile nominato dal condominio deve garantire:
- Piano di autocontrollo (P.A.C.) – È obbligatorio. Serve a descrivere come si gestisce l’impianto, come si effettuano i controlli e cosa si fa in caso di emergenza. Deve essere aggiornato e consultabile.
- Verifica periodica della qualità dell’acqua – Con analisi microbiologiche e chimiche, da effettuare con frequenza stabilita dal regolamento.
- Controlli giornalieri su cloro, pH, temperatura. Tutti da registrare in un registro ufficiale.
- Manutenzione degli impianti di filtrazione e ricircolo – Non solo per il funzionamento, ma per evitare rischi batteriologici.
- Cartellonistica visibile con regole d’uso, orari, divieti, numero massimo di bagnanti.
Serve il bagnino? Dipende…
Il regolamento lombardo non impone la presenza obbligatoria dell’assistente bagnanti (bagnino) nelle piscine condominiali, a patto che:
- l’accesso sia riservato ai soli condomini e ai loro ospiti;
- la profondità non superi 1,40 metri;
- ci siano chiare istruzioni per il pronto soccorso e dotazioni minime di sicurezza (es. salvagente, asta, kit di primo intervento);
- sia nominato un responsabile della piscina, anche interno al condominio, formato e consapevole delle sue mansioni.
Se invece la piscina è più profonda, aperta a esterni, o usata da molti minori, la presenza dell’assistente bagnanti può diventare necessaria per motivi assicurativi e di responsabilità.
Chi controlla?
Le ATS (ex ASL) hanno piena competenza in materia di controllo delle piscine condominiali. Possono effettuare sopralluoghi anche senza preavviso, verificare registri, campioni d’acqua, piano di autocontrollo.
In caso di irregolarità, possono imporre la chiusura dell’impianto o sanzioni amministrative fino a 3.000 euro, oltre alla responsabilità civile in caso di incidenti.
Il ruolo dell’amministratore
L’amministratore ha un compito centrale: verificare la conformità della piscina alla normativa, predisporre i controlli, convocare l’assemblea per approvare eventuali spese, e nominare un responsabile della gestione.
Attenzione: non è sufficiente chiamare il manutentore “storico” e dire che va tutto bene. Serve documentazione scritta, controlli registrati, comunicazioni chiare ai condomini.
Una stagione tranquilla si prepara in primavera
Non si può improvvisare. Se il condominio dispone di una piscina, è bene partire già tra aprile e maggio con:
- sopralluoghi tecnici;
- verifica degli impianti;
- aggiornamento del Piano di Autocontrollo;
- eventuale formazione del personale incaricato.
Meglio anticipare problemi, che dover chiudere la piscina a luglio per un controllo andato male.
Conclusione: sicurezza prima di tutto (e senza ansia
La piscina condominiale è un grande valore aggiunto, ma solo se gestita bene.
Con le giuste regole, una manutenzione programmata e un’amministrazione attenta, può diventare un luogo di relax e benessere — non di rischi e contenziosi.
E per chi ha dubbi?
È sempre possibile rivolgersi a professionisti del settore, alle associazioni di amministratori, o direttamente all’ATS di competenza per chiarimenti tecnici.
Perché l’estate può essere davvero bella… ma solo se l’acqua è chiara, le regole rispettate e il condominio ben organizzato.
Redazione