Un gradino, una distrazione e una caduta che può avere conseguenze importanti. Quando un incidente avviene nelle parti comuni di un edificio, spesso si ritiene che il condominio debba rispondere dei danni. La legge, però, richiede una valutazione più attenta delle circostanze.

L’occhio del Condominio

Scale, androni e cortili sono luoghi che attraversiamo ogni giorno senza prestarci particolare attenzione. Eppure, quando si verifica un incidente, anche un semplice gradino può diventare oggetto di una complessa valutazione delle responsabilità.

Lo stesso gradino, due storie differenti

Immaginiamo due persone che cadono sulla medesima scala condominiale.

La prima inciampa perché un gradino presenta una parte di rivestimento distaccata, difficile da individuare durante la discesa.

La seconda perde l’equilibrio mentre scende le scale guardando il telefono, su una superficie perfettamente integra.

Il luogo dell’incidente è identico. Le conseguenze fisiche potrebbero essere altrettanto gravi.

Eppure, dal punto di vista delle responsabilità, ci troviamo davanti a situazioni molto diverse.

Questo perché non è sufficiente cadere all’interno di un condominio per avere automaticamente diritto a un risarcimento.

Cosa prevede la legge?

Il riferimento principale è l’articolo 2051 del Codice civile, che disciplina la responsabilità per i danni provocati dalle cose in custodia.

In sostanza, chi ha la custodia di un bene risponde dei danni che questo provoca, salvo che riesca a dimostrare il cosiddetto caso fortuito.

Nel caso delle parti comuni, il condominio è generalmente considerato custode di scale, androni, cortili e altri spazi condivisi.

Questo significa che può essere chiamato a rispondere quando una caratteristica o una condizione di tali spazi provoca un danno.

Pensiamo a un gradino deteriorato, a una pavimentazione sconnessa oppure a una situazione di pericolo che abbia effettivamente contribuito all’incidente.

Il punto fondamentale è proprio questo: deve essere dimostrato il collegamento tra la cosa in custodia e il danno subito.

Anche il comportamento della persona conta

La giurisprudenza ha più volte chiarito che nella ricostruzione di un incidente occorre considerare anche il comportamento di chi ha subito il danno.

Un principio ribadito dalla Corte di Cassazione, tra le altre, nell’ordinanza n. 19204 del 12 luglio 2024.

Se una persona non adotta le normali precauzioni richieste dalla situazione, la sua condotta può incidere sulla valutazione delle responsabilità.

In alcuni casi può determinare una riduzione del risarcimento. In altri, quando rappresenta la causa esclusiva dell’incidente, può escludere la responsabilità del custode.

Questo non significa che ogni distrazione faccia perdere il diritto al risarcimento, né che un pericolo visibile escluda automaticamente la responsabilità condominiale.

Occorre valutare concretamente cosa abbia provocato la caduta e quale ruolo abbiano avuto le condizioni dei luoghi e il comportamento della persona.

Dopo una caduta, cosa dovrebbe fare l’amministratore?

Quando viene segnalato un incidente, la prima attenzione deve essere rivolta alla persona coinvolta e all’eventuale necessità di soccorso.

Successivamente diventa importante ricostruire quanto accaduto.

Fotografie del luogo, testimonianze, condizioni della pavimentazione e documentazione medica possono aiutare a comprendere la dinamica dell’evento.

Se viene individuata una situazione di pericolo, è necessario intervenire tempestivamente per evitare ulteriori incidenti, documentando le condizioni riscontrate.

L’amministratore dovrà inoltre valutare la segnalazione alla compagnia assicurativa, secondo quanto previsto dal contratto.

Un aspetto spesso poco conosciuto riguarda proprio la polizza condominiale: la presenza della garanzia di responsabilità civile non significa che qualsiasi infortunio avvenuto nelle parti comuni venga automaticamente risarcito.

La compagnia esamina la richiesta alla luce delle responsabilità accertabili e delle condizioni contrattuali.

Prevenire significa anche osservare

Una scala viene utilizzata decine di volte al giorno. Proprio questa familiarità può portarci a trascurare piccoli segnali di deterioramento.

Un bordo scheggiato, una piastrella instabile, un corrimano allentato o un’illuminazione insufficiente meritano attenzione prima che diventino la causa di un incidente.

Per l’amministratore è importante raccogliere le segnalazioni e programmare gli interventi necessari. Per i condomini, comunicare tempestivamente una situazione anomala rappresenta un contributo concreto alla sicurezza di tutti.

La manutenzione non elimina ogni possibilità di caduta, però riduce i rischi legati alle condizioni dell’edificio.

Il luogo dell’incidente non basta a stabilire chi paga

Quando qualcuno si fa male, è naturale cercare una risposta immediata.

La valutazione delle responsabilità richiede invece di distinguere ciò che è accaduto da ciò che lo ha provocato.

Un condominio deve mantenere le proprie parti comuni in condizioni di sicurezza. Chi le utilizza è chiamato, a sua volta, ad adottare una ragionevole prudenza.

La responsabilità non si decide contando i gradini percorsi prima della caduta. Si ricostruisce comprendendo perché quella caduta è avvenuta.

Publiredazionale a cura di CD Insurance