
IMPUGNATIVA DELLE DELIBERE CONDOMINIALI: errore di ripartizione per spese condominiale, come farvi fronte?
Le delibere condominiali sono le decisioni prese dall’assemblea dei condomini, il principale organo del condominio, convocato per gestire le questioni comuni. Esse riguardano una vasta gamma di argomenti: dalla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio alla ripartizione delle spese, fino a questioni di regolamento interno.
L’importanza delle delibere risiede nel fatto che rappresentano la volontà collettiva dei condomini, espressa attraverso una votazione che avviene in assemblea. Tuttavia, non tutte le decisioni possono essere prese arbitrariamente: devono rispettare la legge, il regolamento condominiale e i principi generali del diritto. In caso contrario, le delibere possono essere contestate, ma con modalità e conseguenze diverse a seconda che si tratti di nullità o annullabilità.
Una delle questioni più rilevanti in materia di delibere condominiali riguarda la distinzione tra delibere nulle e annullabili, due categorie che implicano differenti modalità e termini per contestarle.
Delibere nulle: Sono quelle che violano norme di legge inderogabili o diritti fondamentali dei condomini, come la parità di trattamento o il diritto di proprietà. Ad esempio, una delibera che imponga la rinuncia alla proprietà di un bene comune sarebbe nulla. La nullità di una delibera può essere fatta valere in qualsiasi momento, senza limiti temporali, e può essere eccepita da chiunque ne abbia interesse, anche un condomino assente all’assemblea o dissenziente.
Delibere annullabili: Riguardano invece vizi di forma o procedurali, come un’irregolare convocazione dell’assemblea, il mancato rispetto dei termini di preavviso, o una delibera presa senza il quorum richiesto. In questi casi, la delibera è valida fino a quando non venga contestata da un interessato. La contestazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data dell’assemblea (per i condomini presenti o dissenzienti) o dalla data di ricezione del verbale (per gli assenti).
La distinzione è importante, poiché molte delibere vengono impugnate senza una corretta analisi preliminare della loro natura, rischiando di compromettere i diritti del condomino ricorrente. Un caso frequente di impugnazione delle delibere riguarda l’errata ripartizione delle spese condominiali. Le spese devono essere ripartite in base ai criteri stabiliti dal codice civile (art. 1123 c.c.) o dal regolamento condominiale, che può prevedere deroghe specifiche.
Di recente, a riguardo si è espressa con sentenza n. 9838/2021 la corte di Cassazione a Sezioni Unite la quale ha stabilito che in tema di nullità delle deliberazioni dell’assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalle legge o dal regolamento condominiale, da valere per il futuro; sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi a oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c., comma 2″.
Per contestare una delibera condominiale, è necessario agire attraverso l’autorità giudiziaria, presentando ricorso al tribunale competente. Il ricorso deve essere motivato e corredato di documentazione che dimostri l’irregolarità della delibera (verbali, regolamento condominiale, documenti contabili, ecc.).
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