Non sempre la comparsa di macchie di umidità, aloni o muffa sulle pareti di casa, specialmente in corrispondenza dell’ultimo piano, è sinonimo di infiltrazioni d’acqua o di cattiva manutenzione del lastrico solare. Lo conferma la recente sentenza del Tribunale di Massa n. 125 del 5 febbraio 2026, che ha escluso la responsabilità sia del condominio sia del proprietario della terrazza sovrastante, individuando la vera causa dei disagi nella condensa da ponti termici e scarsa aerazione.
La vicenda
Una condomina aveva citato in giudizio il condominio e la proprietaria della terrazza a copertura dell’edificio, lamentando gravi problemi di umidità e muffa all’interno della propria abitazione. L’attrice attribuiva i danni a difetti di impermeabilizzazione del terrazzo e chiedeva l’esecuzione dei lavori di ripristino (già indicati in un precedente accertamento tecnico preventivo) oltre al risarcimento dei danni interni.
I convenuti si erano difesi sostenendo che non si trattasse affatto di infiltrazioni piovane, bensì di condensa legata a vizi costruttivi originari dell’immobile e a una scarsa aerazione dei locali, richiamando inoltre l’esistenza di un accordo transattivo concluso anni prima per definire una lite analoga.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale di Massa ha rigettato integralmente la domanda dell’attrice, basando la decisione su tre pilastri fondamentali:
L’accertamento tecnico (CTU): Dalle verifiche è emerso che i fenomeni non erano imputabili né a carenze manutentive del condominio né alla terrazza esclusiva. L’origine dei problemi è stata ricondotta al cattivo isolamento termico dell’involucro edilizio (ponti termici) e alla scarsa aerazione degli ambienti. Tale tesi ha trovato ulteriore riscontro nei rilievi dei Vigili del Fuoco, che avevano suggerito di arieggiare i locali come rimedio.
La preclusione transattiva: Il giudice ha riconosciuto che l’accordo transattivo sottoscritto in passato tra le parti aveva un “valore tombale”, precludendo la possibilità di riproporre un’azione giudiziaria per le medesime causali.
Il comportamento contraddittorio (venire contra factum proprium): È stata giudicata incoerente la condotta dell’attrice, la quale aveva votato in assemblea contro la prosecuzione di uno studio di fattibilità per interventi di isolamento termico (tramite Superbonus) per poi pretendere in tribunale l’esecuzione coatta di quegli stessi lavori.
Il giudice ha inoltre evidenziato che la sostituzione degli infissi originari con modelli a tenuta più elevata e privi di micro-ventilazione aveva ulteriormente aggravato il fenomeno della condensa. Di conseguenza, è stata esclusa la responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c. sia del condominio che della proprietaria del lastrico.
Approfondimento: Cosa sono i “ponti termici” e come incidono sulla responsabilità
I ponti termici sono discontinuità strutturali dell’edificio (cambi di materiale, spessore o geometria) che fanno sì che alcune zone interne si raffreddino più rapidamente. Questo fenomeno facilita il raggiungimento del punto di rugiada, provocando la condensazione del vapore acqueo e la conseguente formazione di muffa.
Sul piano giuridico, mentre per i danni da infiltrazione si applica spesso la responsabilità del custode (art. 2051 c.c.), nel caso della condensa occorre accertare le cause e il soggetto tenuto a intervenire. L’origine strutturale del difetto non esclude automaticamente la responsabilità del condominio: l’esito riportato riguarda le specifiche circostanze esaminate nella decisione.
Redazione
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