Chi abita in un condominio lo sa bene: la convivenza non è fatta solo di assemblee tese o di ripartizione delle spese straordinarie, ma si combatte (spesso letteralmente) a colpi di finestre chiuse e nasi tappati. Tra i motivi di litigio più frequenti e difficili da gestire nei palazzi moderni ci sono i cattivi odori.

Fumi, aromi di cucine regionali o etniche e odori persistenti che invadono il vano scale possono trasformare la vita domestica in un vero e proprio assedio olfattivo. Ma qual è l’origine di questo fenomeno e, soprattutto, come si difende la legge?

Le cause nei palazzi moderni: dai frazionamenti alle tradizioni

Intervistato di recente sui problemi legati alla convivenza condominiale, l’avvocato Luca Santarelli ha evidenziato come le ragioni di questo disagio siano molteplici e radicate nei cambiamenti urbanistici e culturali degli ultimi decenni:

• La trasformazione degli spazi: In assenza di normative rigide, negli anni si è assistito a frequenti frazionamenti e modifiche strutturali degli appartamenti. Spesso gli ex ingressi sono diventati cucine e le cucine si sono trasformate in camere da letto.

• La mancanza di cappe adeguate: Spostare una cucina in un locale non originariamente predisposto — e magari sprovvisto di un idoneo sistema di aspirazione dei fumi o di canne fumarie a norma — fa sì che gli odori delle pietanze si disperdano inevitabilmente nel vano scale, raggiungendo gli appartamenti vicini.

• Le diverse abitudini enogastronomiche: L’incontro tra tradizioni culinarie differenti (con l’uso di spezie, fritture o aromi molto intensi) amplifica i contrasti tra chi apprezza odori forti e chi ha una sensibilità olfattiva opposta o abitudini più tradizionali.

Il grande scoglio della legge: l’assenza di un “misuratore”

Se per i rumori molesti esiste il fonometro, per i cattivi odori la valutazione è più complessa. Esistono metodi tecnici per misurare e caratterizzare le emissioni odorigene, tra cui l’olfattometria dinamica secondo la norma UNI EN 13725; nei rapporti tra vicini, tuttavia, l’accertamento concreto delle immissioni e della loro tollerabilità richiede una valutazione del caso specifico.

Tuttavia, la giurisprudenza non è del tutto immobile. I giudici valutano i casi basandosi sulla soglia della “normale tollerabilità” (articolo 844 del Codice Civile), analizzando la frequenza, l’intensità e la continuità delle immissioni, e arrivando in alcuni casi a ravvisare profili di rilevanza penale o sanzionatoria quando l’odore di fritto o i fumi molesti che invadono le parti comuni superano ogni limite di decenza e compromettono la vivibilità dell’immobile.

Come difendersi e prevenire le liti

Arrivare a una causa giudiziaria per i cattivi odori è spesso lungo e incerto, proprio a causa della difficoltà di prova. Per questo motivo, la via migliore passa attraverso il buonsenso e la tecnica:

• Verificare sempre la corretta efficienza e l’installazione a norma degli impianti di estrazione e delle cappe aspiranti.

• Evitare il fai-da-te selvaggio durante le ristrutturazioni che alterano i flussi d’aria e gli scarichi della cucina.

• Cercare il dialogo in assemblea prima che la situazione degeneri in un contenzioso legale logorante per tutti i condòmini.

Il consiglio di “Benvenuti in Condominio”: Prima di trasformare una divergenza olfattiva in una causa legale dall’esito incerto, un confronto amichevole o l’intervento tecnico per adeguare i sistemi di aerazione possono salvare la quiete del palazzo.

Il tuo condominio è teatro di sfide culinarie e “guerre di odori” nel vano scale?

Raccontaci nei commenti: nel vostro palazzo i cattivi odori e le fritture moleste sono motivo di discussione o riuscite a convivere pacificamente?

Redazione