Uno tra i pilastri della vita condominiale, capace di disciplinarne una pluralità di aspetti e di integrare le norme di legge, soprattutto quelle stabilite dal Codice civile (vedi art 1117-1139) è il Regolamento condominiale (disciplinato dall’art. 1130 Codice civile e dagli art. 68,69,70 delle Disp, Att. Codice civile), nella sua duplice natura, assembleare e contrattuale.
Prima di addentrarci nelle opportune distinzioni, possiamo definire il Regolamento Condominiale come un atto privato o talvolta contrattuale, che nessun condomino può esentarsi dal consultare e dall’approfondire tutti gli aspetti e le clausole in esso contenute. Il Regolamento condominiale è un atto talmente cruciale nella vita interna di un condominio che tra le attribuzioni e gli obblighi dell’amministratore di condominio (annoverati per esempio dall’art. 1130 cc), si trova proprio quello della cura e della “vigilanza”” sull’osservanza del Regolamento di condominio, da parte di tutti i condòmini; i quali sono tenuti a rispettarlo e a farlo osservare anche da eventuali conduttori/locatari/inquilini.
Il Regolamento di condominio contiene una pluralità di norme che disciplinano aspetti come l’uso della cosa comune, la ripartizione delle spese (secondo i diritti e gli obblighi che spettano a ciascun condomino), la tutela del decoro dell’edificio, adempimenti e obblighi dell’amministratore e la gestione delle assemblee (in molti dei suoi aspetti).
Di norma, il Regolamento è redatto quando il numero dei condòmini (unità abitative) è superiore a otto ma l’iniziativa per la formazione del regolamento (quello di tipo assembleare) può essere assunta da ciascun condomino, il quale può anche prendere iniziativa per la sua revisione (dove già esistente). La specifica sulla tipologia di Regolamento è fondamentale, in quanto il Regolamento di natura assembleare deve essere redatto con la maggioranza dei 500 millesimi oltre la maggioranza degli intervenuti, deve essere allegato al registro (di cui all’art 1130 n 7 del cc) e può essere impugnato. Inoltre, occorre precisare che Il Regolamento assembleare, si limita a prevedere norme di natura regolamentare, non incidenti sui diritti soggettivi dei condòmini e finalizzate al miglior godimento dei beni comuni.
Il Regolamento condominiale contrattuale invece, è quello predisposto dall’originario proprietario dell’edificio in sede di frazionamento e può prevedere vincoli sulle proprietà esclusive, oltre che derogare ad alcune norme del Codice civile (per esempio, in materia di ripartizione delle spese) Inoltre, il Regolamento condominiale di natura contrattuale deve essere trascritto in conservatoria dei registri immobiliare e, in alcuni casi, può contenere clausole che limitano l’uso delle proprietà individuali e delle parti comuni ma possono avere anche norme di natura meramente regolamentare modificabili a maggioranza. Ciò che accumuna le due tipologie di Regolamenti è che entrambi non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, che risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.
Inoltre, vengono accumunati dalla materia che intendono disciplinare, riguardante interi aspetti della vita di un condominio, come la fruizione delle cose comuni e dei servizi; stabilendone l’utilizzo corretto e anche limitazioni tassative, nell’interesse del bene comune, in modo tale che sia garantito il miglior godimento possibile. Si occupano anche della determinazione delle parti di proprietà comune e l’utilizzazione delle parti di proprietà esclusiva, per esempio stabilendo che le unità, possono essere adibite solamente ad uso di abitazione civile, di studio, di ufficio, di studi medici o dentistici od altre destinazioni, purché compatibili con i regolamenti del Comune di Milano sulle case di abitazione (facendo comunque divieto di qualsivoglia uso contrario alla pubblica morale).
Un esempio interessante su quanto il Regolamento possa incidere anche sulle proprietà individuali, è che all’interno dei Regolamenti può essere trascritto che i condòmini, non possono opporsi alla visita nelle parti di sua proprietà, da parte dell’amministratore, previo semplice avviso, ne può impedire che nella sua proprietà vengano eseguiti lavori urgenti e necessari che interessano le parti comuni degli edifici, a norma art 843 del Codice civile. Dunque, in caso di assenza per più di 30 giorni, il condomino può essere obbligato a indicarne all’amministratore, una persona di fiducia che sia in possesso delle chiavi della proprietà stessa, per i casi di urgente necessità.
Oltre a quanto già espresso dal Codice Civile, il Regolamento disciplina anche gli aspetti legati alla nomina e alla revoca dell’amministratore, ai poteri e doveri, alla nomina del consiglio di condominio ed i suoi compiti, alla gestione dell’assemblea, i suoi limiti, le sue attribuzioni, le modalità di convocazione e la validità delle delibere, oltre che alcuni dettagli dei verbali e delle impugnazioni.
Infine, vengono disciplinati aspetti economici, attraverso le specifiche sulla ripartizione delle spese di proprietà comune (facendo però attenzione agli articoli inderogabili) e assicurativi, prevedendo l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa che “copra” il condominio, in caso di danni, in base anche al valore attuale dell’edifico.
Un ultimo aspetto è relativo alle infrazioni al Regolamento condominiale contrattuale, in quanto possono essere stabilite a maggioranza di cui al 2 comma dell’articolo 1136 cc, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi su mille (art 70 disp. Att. c.c.), sanzioni pecuniarie (somma fino a 200 euro, ed in caso di recidiva, fino a euro 800, da addebitare in casi di atteggiamenti contrari e non osservanti il Regolamento (tali somme sono devolute come fondo per le spese ordinarie).
Ilaria Giustini