Cosa succede quando le parti comuni non sono censite o gli appartamenti non sono conformi? Il punto di vista dell’ingegnere civile e cosa rischia davvero il condominio
Quando il Superbonus diventa lo specchio delle irregolarità
«Il 110% ha avuto il merito (e il difetto) di portare a galla tutto quello che nei condomìni italiani si è fatto in decenni, spesso senza alcun controllo», ci spiega l’ing. M. D,, tecnico civile specializzato in edilizia condominiale.
«C’era la percezione che i bonus fossero una semplice pratica fiscale, ma in realtà sono prima di tutto operazioni edilizie, e quindi sottoposte a tutte le verifiche urbanistiche, catastali, strutturali.»
Cosa si rischia quando l’edificio non è conforme?
1. Il blocco del Superbonus.
In presenza di abusi edilizi non sanati, il progetto può non essere approvabile, e l’accesso alle agevolazioni può decadere.
2. La perdita delle agevolazioni già ottenute.
Se i lavori sono iniziati ma si scopre una grave irregolarità successivamente, l’Agenzia delle Entrate può chiedere la restituzione delle somme (con sanzioni).
3. La responsabilità civile e penale.
L’amministratore, i tecnici e anche i condomini che hanno taciuto abusi propri, possono rispondere civilmente e in alcuni casi penalmente, soprattutto se i lavori avvengono su basi false.
Il nodo delle parti comuni “fantasma”
In molti casi, i tecnici si trovano davanti a parti comuni mai accatastate: locali caldaia, soffitte condominiali, persino cortili.
Oppure strutture edificate dai condomini senza alcun titolo, poi “tollerate” negli anni: un ripostiglio, una tettoia, un box spuntato tra le righe.
«Il punto è che per procedere col Superbonus — spiega ancora l’ing. Dellavalle — bisogna presentare una dichiarazione di conformità urbanistica. Se quella conformità manca, bisogna decidere se sanare (dove possibile) oppure rinunciare ai lavori.»
E se sono gli appartamenti a non essere conformi?
Molti condomìni sono formalmente “a posto” solo in apparenza. Basta un confronto tra planimetria catastale e realtà per scoprire difformità minori o gravi.
La regola generale è che le irregolarità delle singole unità immobiliari private non bloccano automaticamente il Superbonus per le parti comuni, ma possono farlo se incidono sull’intero edificio o se non rispettano i requisiti di legge (come l’impianto termico centralizzato, ad esempio).
Cosa fare (subito) se emergono irregolarit
- Affidarsi a un tecnico esperto in edilizia condominiale, che possa fare una due diligence edilizia e catastale prima ancora di presentare i documenti per il bonus.
- Verificare la sanabilità degli abusi. In alcuni casi si può presentare una CILA tardiva, o sanare attraverso l’art. 36 del Testo Unico Edilizia.
- Condividere con chiarezza la situazione in assemblea. Nascondere il problema non lo risolve. Serve informare i condomini e valutare insieme i costi e i tempi della regolarizzazione.
- Evitare scorciatoie. Dichiarazioni false o progetti “aggiustati” sono un boomerang. Meglio rinunciare al bonus che affrontare un processo penale.
Conclusione: il Bonus ha fatto da specchio, e ora serve il coraggio di guardars
Il Superbonus 110% ha rappresentato una delle più grandi occasioni di riqualificazione edilizia della storia italiana.
Ma ha anche mostrato l’altra faccia della medaglia: quella dei condomìni costruiti, modificati, ampliati negli anni senza documenti, senza aggiornamenti catastali, senza legalità.
E allora forse, questa stagione di bonus può diventare l’occasione giusta per fare pulizia: documentale, catastale, urbanistica.
Perché un condominio a norma vale di più, costa di meno nel tempo e — soprattutto — dorme sonni tranquilli.
A.L