Quando un edificio condominiale si ritrova a fare i conti con un tetto ammalorato, infiltrazioni persistenti, crolli di controsoffitti e ordinanze amministrative inattuate che dichiarano la parziale inagibilità dello stabile, l’amministratore ha il dovere inderogabile di agire. Se a questo quadro si unisce una colpevole inerzia e il rifiuto di convocare l’assemblea o di eseguire le opere, scatta la sanzione più grave prevista dalla legge.

A ribadirlo con fermezza è il Tribunale di Avellino (Sezione Volontaria Giurisdizione, Presidente e relatore dott.ssa Maria Iandiorio) con il Decreto del 17 settembre 2026 (R.G.V.G. n. 1544/2026), che ha accolto il ricorso di alcuni condòmini decretando la revoca giudiziale dell’amministratore pro tempore del “Palazzo Zigarella” di Avellino.

I fatti: il degrado del tetto e le ordinanze inattuate

La vicenda giudiziaria prende le mosse dal ricorso d’urgenza depositato dai comproprietari di un’unità immobiliare sita nel condominio. I ricorrenti avevano denunciato gravissime irregolarità gestorie da parte dell’amministratore, evidenziando in particolare:

• Una situazione di degrado estremo della copertura del fabbricato, accertata anche da una consulenza tecnica d’ufficio in un procedimento parallelo, che aveva causato infiltrazioni costanti, danni alle proprietà esclusive e persino il crollo di porzioni di controsoffitto.

• L’esistenza di provvedimenti amministrativi e ordinanze di messa in sicurezza rimasti completamente inattuati.

• La totale inerzia dell’amministratore di fronte alle richieste d’intervento avanzate dai condòmini e l’omessa adozione di qualsiasi iniziativa a tutela della pubblica e privata incolumità.

Nonostante la regolare vocazione in giudizio, l’amministratore resistente ha scelto di rimanere contumace, non costituendosi per giustificare la propria condotta.

Le ragioni della decisione: l’inerzia come grave irregolarità

Il Tribunale collegiale ha accolto la domanda dei condòmini focalizzandosi sul perimetro normativo dell’articolo 1129 del Codice Civile. I giudici hanno ricordato che:

• La revoca giudiziale costituisce un rimedio volto alla risoluzione anticipata del mandato e si fonda su un principio analogo all’inadempimento contrattuale: spetta all’amministratore dimostrare di aver adempiuto ai propri obblighi gestori.

• Tra le cause tipiche e atipiche di revoca rientra la mancata esecuzione di provvedimenti amministrativi e l’omissione di quegli atti conservativi imposti dalla legge per preservare l’integrità delle parti comuni e la sicurezza dell’edificio.

• Nel caso di specie, la prova documentale e peritale ha confermato l’esistenza di un pericolo grave e imminente e la totale assenza di iniziative idonee da parte dell’amministratore, compromettendo irrimediabilmente il rapporto fiduciario con la compagine condominiale.

I limiti del decreto: revoca sì, ma niente nomina giudiziaria del sostituto

Il Tribunale ha tuttavia tracciato un confine processuale molto netto in merito ai poteri del giudice nel procedimento di volontaria giurisdizione:

• Accolta la revoca: L’amministratore è stato ufficialmente rimosso dall’incarico per le gravi irregolarità accertate.

• Niente nomina del sostituto: Il Collegio ha rigettato la richiesta dei ricorrenti di nominare contestualmente un nuovo amministratore o di ordinare direttamente l’esecuzione delle opere edili. Il procedimento ex art. 1129 c.c. ha natura esclusivamente caducatoria (rimuove il soggetto inadempiente), mentre la scelta e la nomina del successore restano di esclusiva competenza e autonomia dell’assemblea condominiale. Analogamente, l’esecuzione materiale dei lavori sul tetto dovrà seguire le normali vie decisionali ed esecutive previste dall’ordinamento.

Infine, stante la natura contenziosa del giudizio di revoca e la soccombenza della condotta esaminata, il Tribunale ha condannato l’amministratore in proprio al pagamento delle spese di lite, liquidate in oltre 1.168 euro per compensi professionali oltre accessori di legge.

Il consiglio di “Benvenuti in Condominio”: Di fronte a pericoli strutturali e ordinanze di messa in sicurezza ignorate, i condòmini non sono ostaggio dell’inerzia: la legge offre lo strumento della revoca giudiziale per estromettere l’amministratore inadempiente e riprendere in mano la gestione del palazzo.

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Redazione